Il rilascio del certificato di agibilita' e' un obbligo che grava sul costruttore e venditore dell'immobile, ma quando puo' dirsi adempiuto tale obbligo solo al momento dell'effettivo rilascio di tale documentazione, oppure anche quando l'amministrazione, per silenzio assenso, manifesta il suo consenso?
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La vicenda. Una societa' , che ha realizzato e venduto un immobile, ottiene un decreto ingiuntivo chiedendo il saldo del prezzo di compravendita dell'importo di ventimila euro. L'acquirente dell'immobile si oppone al decreto ingiuntivo sostenendo che il versamento del prezzo della compravendita immobiliare era assoggettato alla duplice condizione sospensiva del rilascio dell'autorizzazione allo scarico in fogna da parte dell'organo competente nonchè all'autorizzazione all'allaccio alla fogna consortile, eccependo che la societa' venditrice aveva fondato il proprio ricorso monitorio unicamente sul rilascio dell'autorizzazione allo scarico in fogna, senza dimostrare l'avveramento della seconda condizione sospensiva ovvero l'allaccio alla fogna consortile.
L'acquirente, inoltre, con domanda riconvenzionale ha contestato il mancato rilascio del certificato di agibilita' da parte della societa' costruttrice e venditrice chiedendo, quindi, il risarcimento del danno nonchè la revoca del decreto ingiuntivo.
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La sentenza. Per quanto concerne l'avveramento delle condizioni sospensive appena menzionate, la seconda sezione del Tribunale di Velletri, ha evidenziato che fin dal deposito del ricorso per decreto ingiuntivo la societa' ha provveduto a produrre l'autorizzazione allo scarico in fogna rilasciata dal Comune e che detta autorizzazione era la condizione indefettibile per il rilascio dell'autorizzazione all'allaccio alla fogna consortile.
E' evidente quindi che la societa' opposta ha fornito la prova dei fatti costitutivi del suo credito, nel momento in cui ha dimostrato l'avvenuto rilascio delle citate autorizzazioni evento, questo, rispetto al quale le parti ebbero a subordinare l'efficacia del contratto di compravendita in relazione al pagamento del prezzo.
Per quanto concerne, invece, la domanda riconvenzionale formulata dagli opponenti (acquirenti), in relazione al mancato rilascio del certificato di agibilita' da parte della societa' opposta, la sentenza effettua alcune precisazioni.
In particolare, sottolinea il giudicante, la documentazione prodotta dimostra non solo la sollecita attivazione da parte della societa' venditrice nel richiedere al comune il rilascio dell'agibilita' , ma anche il rilascio di tale certificato per l'avvenuta formazione del silenzio ai sensi dell'art. 25 del Dpr 380/2001, comma quinto.
Dopo aver precisato tale aspetto la sentenza ha ricostruito i fatti di causa per verificare se si e' verificato o meno l'inadempimento della parte venditrice dell'obbligo di consegnare agli acquirenti il certificato di agibilita' .
Nel caso di specie gia' al momento della stipula del contratto di compravendita la societa' venditrice presento' al comune due distinte richieste per il rilascio del certificato di agibilita' , pertanto le parti erano pienamente a conoscenza del fatto che il cespite ne fosse privo e, ciononostante, decisero comunque di addivenire alla stipula del contratto.
Tale circostanza, a parere della societa' opposta, esclude l'inadempimento contrattuale in virta'¹ della consapevolezza dell'acquirente della mancanza del certificato di abitabilita' , d'altro canto invece non puo' escludersi radicalmente la colpa del venditore, non risultando dal contratto che l'acquirente abbia esonerato il venditore dall'obbligo di attivarsi per ottenere il rilascio di tale certificato.
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Pertanto, muovendo da tali presupposti, considerando che se per un verso e' vero che l'acquirente sapeva fin dal momento della stipula della compravendita dell'assenza del certificato di agibilita' , per altro verso e' anche vero che l'acquirente non ha mai esonerato il venditore dall'adempimento di tale obbligo, e' stato necessario verificare se, nel caso di specie, la societa' venditrice si sia tempestivamente attivata per il conseguimento del certificato di agibilita' e se lo abbia effettivamente ottenuto.
A tale domanda la sentenza fornisce una risposta positiva rilevando che dopo una prima domanda per il rilascio dell'agibilita' , alla venditrice il comune ha richiesto di integrare la documentazione. Tale richiesta e' stata soddisfatta dalla venditrice, pertanto dal momento del deposito della documentazione, decorso il termine di 30 giorni,l'agibilita' si intende rilasciata tramite silenzio assenso.
Dunque essendosi la societa' venditrice tempestivamente attivata per il rilascio del certificato di agibilita' , nessuna responsabilita' puo' essere contestata a quest'ultima, e non puo' trovare accoglimento la domanda riconvenzionale formulata dagli acquirenti che hanno chiesto la revoca del decreto ingiuntivo basando la propria domanda sull'assenza dell'agibilita' dell'immobile acquistato.(Tribunale di Velletri, II sez. civ., 8.3.2017 n. 652).
A titolo di completezza, pero', e' doveroso precisare che la sentenza si e' conclusa con la parziale revoca del decreto ingiuntivo opposto considerato che dall'originaria somma di ventimila euro richiesta dalla societa' venditrice, e' stato necessario detrarre la somma di circa mille euro pari al costo sostenuto dagli acquirenti per l'allaccio dell'immobile acquistato alla rete idrica.
In conclusione, quindi, gli acquirenti dovranno versare il saldo del prezzo per l'acquisto dell'immobile (pari a circa diciannove mila euro) essendosi avverate le due condizioni sospensive previste dal contratto (autorizzazione allo scarico della fogna ed allaccio alla fogna consortile), mentre non potra' essere accolta la loro richiesta di risarcimento del danno per assenza del certificato di agibilita' per le ragioni finora esposte.
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Sul punto vedasi Cass.civ., 8450/1990.