Nel caso in cui un immobile, appartenente a pia'¹ comproprietari, venga concesso in locazione, puo' uno solo di essi disdire il contratto, nelle modalita' indicate dallo stesso (solitamente sei mesi prima), al fine di ottenere la licenza per finita locazione?
=> Locazione immobile da parte di un solo comproprietario
L'ipotesi, se prima facie potrebbe sembrare di difficile concretizzazione nella realta' , di fatto, come attestato da recenti pronunce di merito,risulta essere di notevoli risvolti pratici, donde la necessita' di inquadrarla correttamente dal punto di vistanormativo.
Innanzitutto, e' necessario sgomberare il campo da possibili equivoci circa i termini “licenza per finita locazione” e “sfratto per finita locazione”. Benche', infatti, possano sembrare espressioni simili di una identica fattispecie, non e' in realta' cosa'¬.
La licenza per finita locazione e' un procedimento grazie al quale il locatore manifesta inequivocabilmente la propria volonta' circa la risoluzione del contratto allo spirare della naturale durata prevista dallo stesso, e chiede al Giudice di ottenere un titolo, la convalida della licenza per finita locazione, da poter utilizzare allo scadere del contratto stesso.
Lo sfratto per finita locazione, ai sensi dell'articolo 657 del codice di procedura civile, e', invece, intimato dopo la scadenza del contratto allorchè, nonostante la scadenza del contratto di locazione, il conduttore non lascia libero l'appartamento locato.
=> Nullo lo sfratto se manca il contratto scritto di affitto.
Fatta chiarezza sulla fattispecie in esame, e' possibile analizzarne la disciplina normativa.
Con riferimento alla locazione concernente immobile oggetto di comunione, l'eventuale pluralita' di locatori, integra una parte unica al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono la disciplina della comunione.
Concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virta'¹ della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione, sicchè il singolo comproprietario puo' stipulare il contratto di locazione ed e' altresa'¬ legittimato ad agire per il rilascio, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso di costoro, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio degli altri e, quindi, la integrazione del contraddittorio .
L'azione per il rilascio dell'immobile, e'pertanto da considerarsi atto di ordinaria amministrazione ai sensi dell'art.1105 c.c., che regola l'amministrazione del bene comune, alla luce del principio secondo cui tutti i comproprietari hanno pari poteri gestori e pertanto ciascuno di essi e' legittimato ad agire contro il conduttore per tutelare gli interessi di tutti.
=> Se nel contratto di locazione non si indica il nome dell'altro comproprietario
Per mera chiarezza espositiva si riporta il testo integrale della norma in oggetto: Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validita' delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante puo' ricorrere all'autorita' giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e puo' anche nominare un amministratore.
Dalla analisi della normativa summenzionata,si evince che,in caso di procedura di licenza per finita locazione intentata da uno dei comproprietari, la presunzione del consenso degli altri comproprietari viene menosolo in caso di dissenso espresso da uno dei comunisti.
Diventa, a questo punto, necessario analizzare due aspetti del dissenso manifestato da uno dei comproprietari: in primis, quando puo' manifestarsi tale dissenso,se questodeve che esplicitarsi prima dell'inizio della domanda giudiziale o se e' sufficiente anche nel corso del giudizio di sfratto?In secundis, scindere il caso in cui l'appartamento locato appartenga a due soli comproprietari, da quello in cui i proprietari siano pia'¹ di due.
Per quanto riguarda il primo aspetto,non ha alcuna importanza che l'opposizione alla disdetta (idonea a vincere quella presunzione iuris tantum di consenso) sia intervenuta prima o dopo della stessa, potendo, il dissenso del comproprietario-locatore,finanche essere manifestato con la comparsa di intervento in giudizio .
=> Locazione conclusa da uno dei comproprietari: che cosa possono fare gli altri per ottenere la propria quota di canone?
Cio' che rileva, invero, e' che l'espressione di siffatta volonta' dissenziente provenga da almeno il 50% della proprieta' , non essendo desumibile dall'interpretazione del primo comma dell'art. 1105 c.c. alcuna preclusione, quanto alle modalita' necessarie a dimostrare il dissenso.
Tanto basta, affinchè debba essere negata la legittimazione attiva del comproprietario ad agire per la domanda di risoluzione del contratto di locazione.Sul punto, per fare ulteriore chiarezza, si e' espressa recentemente anche la Cassazione, statuendo che il consenso degli altri locatori-comproprietari,sussistente ai sensi dell'art. 1105, co. 1, c.c., puo' esseresuperata dimostrando l'esistenza del dissenso degli altri comunisti per una quota maggioritaria o eguale della comunione senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell'art. 1105, co. 2, c.c. .
Per quanto riguarda invece il secondo aspetto posto in evidenzia, l'importanza dell'analisi scaturisce dal fatto che in base al numero dei comunisti-locatori, differisce l'esito del dissenso manifestato.
Nel caso in cui i comproprietari sono due, aventi quote differenti, oppure sono semplicemente pia'¹ di due (ipotesi pia'¹ frequente), il contrasto e' risolto mediante il ricorso al secondo comma dell'articolo 1105, c.c., cioe' tramite il “criterio della maggioranza”.
Quando invece e' esclusa la possibilita' della formazione della maggioranza, come nel caso in cui il bene locato appartenga a due soli comproprietari (pia'¹ correttamente si parla di bene in comunione appartenente ai comunisti pro parte dimidia), occorre rivolgersi all'autorita' giudiziaria che prendera' i provvedimenti pia'¹ opportuni per l'amministrazione del bene, cosa'¬ come indicato dall'art.1105 c.c., ultimo comma .
[1] Cass. Civ., sez. III, del 19 maggio 2011, n. 10996.