Un fatturato annuo di circa 270 milioni di euro, per 8 milioni di pernottamenti venduti ogni anno.Questo e' il quadro che raffigura il fenomeno dei b&b in Italia. Da qui la necessita' di far chiarezza sulla normativa di riferimento e sui possibili risvolti pratici, poichè, sovente, l'attivita' di b&b viene svolta all'interno di un condominio e, come tale, e' necessario che vengano rispettate delle regole.
Da leggere =>Bed and breakfast, locazioni turistiche e affittacamere in condominio. Un focus di approfondimento da non perdere
Partendo dal dato legislativo, la normativa di riferimento dei b&b sul piano nazionale e' il Codice del Turismo (D. Lgs. 79/2011), anche se, la regolamentazione vera e propria e' affidata alla competenza Regionale , nonchè, ancor pia'¹ nel dettaglio, ai vari provvedimenti comunali.
E i regolamenti condominiali? Quale incidenza possono avere sull'apertura di tali strutture all'interno di un condominio?
Di per sè, il regime del condominio e' compatibile con la destinazione di un b&b in quanto non e' automaticamente escluso che alcune unita' immobiliari vengano utilizzate come b&b ed altre come civile abitazione.
Alcune recenti sentenze nell'affrontare tale questione, si sono inoltre soffermate sulla possibilita' di esercitare tale attivita' ricettiva in presenza di un divieto contenuto nel regolamento di condominio di natura contrattuale.
=> bed & breakfast e limiti imposti dal regolamento di condominio
Innanzitutto e' necessario verificare se all'interno del regolamento condominiale vi siano dei vincoli e/o delle limitazioni che possano vietare di adibire un'unita' immobiliare a tale scopo, cioe', se vi sia uno specifico articolo che vieti ai condomini di destinare le singole unita' a case famiglia, b&b, affittacamere, pensioni o alberghi.
In tali casi, come sostenuto dalla Cassazione con la sentenza n. 21024 dell'ottobre 2016, la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale che ponga dei limiti alla destinazione delle proprieta' esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servita'¹ atipiche.
Pertanto, l'opponibilita' a terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servita'¹, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, e' necessario indicare nella nota di trascrizione le specifiche clausole limitative, non essendo sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.
=> Appartamenti locati come B&B. Una difficile convivenza
Oltre a tale possibile forma di limitazione, una formula tipica utilizzata nei vari regolamenti condominiali e' quella che in modo generico vieta ai condomini di utilizzare le unita' immobiliari ad uso ‘diverso da quello abitativo' .
Sul punto, per molto tempo si e' interpretato tale limite come un divieto di svolgimento di attivita' commerciale o di destinazione a magazzino, restando accettate tutte le forme di uso che comportassero il pernottamento nello stabile.
La stessa corte di Cassazione (si puo' vedere a titolo esemplificativo la sentenza n. 24707 del 20 novembre 2014) aveva ammesso senza restrizioni l'attivita' di bed and breakfast e affittacamere, ritenendo che tali attivita' non comportassero un mutamento della destinazione d'uso degli immobili utilizzati come civile abitazione.
Se questo era l'orientamento in passato, recentemente, sembra avvenuto un mutamento di rotta a sfavore delle predette attivita' . La giurisprudenza, infatti, si e' pia'¹ orientata verso una interpretazione restrittiva della formula, intendendo per “ uso abitativo ” un utilizzo come dimora stabile e abituale e non meramente transitoria come puo' essere quella dell'attivita' di bed and breakfast che consiste, invece, nella prestazione di un alloggio per periodo pia'¹ o meno brevi, in vista di esigenze di carattere, appunto, transitorio.
A cercare di fare chiarezza sul punto e' intervenuta anche la Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016, compiendo un ripensamento rispetto al passato, ha stabilito che non si possa destinare un appartamento ad “affittacamere, attivita' alberghiera o bed and breakfast ove il regolamento di condominio vieti la destinazione delle singole unita' immobiliari ad uso diverso da quello abitativo” [2] .
=> Apertura di un breakfast in condominio: tutto dipende dal tipo di regolamento.
Non da ultimo, potrebbero anche rientrare in gioco una serie di ulteriori questioni legate all'apertura di un b&b in un condominio: dal timore di un aumento di costi per maggiore usura di locali e servizi comuni, al timore di una diminuzione della sicurezza dello stabile per l'aumento della frequentazione di un numero imprecisato di ospiti nella struttura ricettiva, all' aumento dei consumi dovuti al cambio di destinazione dell'unita' immobiliare ecc. ecc.
Timori, che pero', ad uno sguardo pia'¹ attento si dimostrano essere non fondati, poiche' l'avvio dell'attivita' ricettiva non rappresenta un pregiudizio in re ipsa per gli altri condo'mini .
Difatti il b&b non comporta, di per sè, un utilizzo degli immobili diverso da quello delle altre « civili abitazioni » e non puo' quindi ritenersi automaticamente lesivi per gli altri condomini.
In altre parole, non e' detto che il rumore prodotto da uno dei condomini che vivono nell'edificio sia inferiore a quello di uno dei clienti dell'attivita' ricettiva.
Bisognerebbe, per interrompere l'attivita' ricettiva, provare quindi in concreto che tale attivita' arrechi un pregiudizio grave all'intera collettivita' condominiale (ad esempio tramite verbali della autorita' locali), altrimenti,non c'e' alcuna presunzione che l'apertura di un b&b in condominio possa provocare disturbo agli altri condomini.
=> Come impedire l'apertura di un B&B in condominio
A seconda della Regione vi sono ad esempio differenze circa il numero massimo delle camere; a titolo meramente esemplificativo: Abruzzo max. 4; Lazio max. 3; Puglia max. 6.