Si sente spesso parlare di vendita fittizia di un immobile: che cos'e' la vendita fittizia e quali le conseguenze del compimento di tale atto?
Il termine stesso fittizio lascia intendere che si tratti di un qualcosa di non veritiero; in gergo tecnico si e' soliti parlare pia'¹ precisamente di vendita simulata.
Esempio. Tizio e' proprietario di un bene immobile e ha due figli, Caio e Sempronio. Poichè intende lasciare quel bene a Caio, ma sa che per legge una sua parte dovrebbe spettare a Sempronio, decide di vendere formalmente (in realta' si tratta di una donazione) il bene all'altro figlio.
Ma non solo: la vendita fittizia puo' essere utilizzata anche da chi ha timore di subire azioni di recupero crediti o procedure concorsuali, tant'e' che la legge predispone specifici strumenti per la revocatoria di tali contratti.
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Con un complesso procedimento di azioni legali, il figlio che si ritiene da quella vendita fittizia, ove in grado di dimostrarne la falsita' potra' agire per chiederne l'invalidazione e successivamente far valere la propria quota 'di legittima' anche su quel bene.
Proprio riguardo agli effetti della simulazione tra le parti che pongono in essere un contratto fittizio e i terzi, il codice civile vi dedica un proprio specifico capo.
L'art. 1414 c.c., dedicato agli effetti del contratto simulato tra le parti che lo hanno stipulato, recita:
Il contratto simulato non produce effetto tra le parti.
Se le parti hanno voluto concludere un contratto diverso da quello apparente, ha effetto tra esse il contratto dissimulato, purchè ne sussistano i requisiti di sostanza e di forma.
Le precedenti disposizioni si applicano anche agli atti unilaterali destinati a una persona determinata, che siano simulati per accordo tra il dichiarante e il destinatario.
Tizio e Caio stipulano una vendita fittizia che nasconde in realta' una donazione: in questo caso Caio non potra' mai far valere verso Tizio i diritti contrattuali che discendono da un contratto di vendita, ma potra' azionare quelli derivanti dall'atto di donazione; cio' purchè il contratto simulato (fittizio) abbia in sè i requisiti di forma e sostanza del contratto effettivo.
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Ma la simulazione non riguarda solamente le parti, quanto e soprattutto anche i soggetti estranei al rapporto contrattuale fittizio.
Che cosa possono fare i terzi? Alla domanda risponde l'art. 1415 c.c. che recita:
La simulazione non puo' essere opposta nè dalle parti contraenti, nè dagli aventi causa o dai creditori del simulato alienante, ai terzi che in buona fede hanno acquistato diritti dal titolare apparente, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione.
I terzi possono far valere la simulazione in confronto delle parti, quando essa pregiudica i loro diritti.
Se dopo la vendita fittizia l'acquirente vende il bene, ma l'originario venditore fittizio non ci sta e la contesta, egli non potra' farlo affermando che quella originaria vendita era simulata, se il terzo era in buona fede.
Di contro il terzo danneggiato dalla simulazione puo' farla valere - ossia puo' dimostrare la sua ricorrenza (il caso della vendita fittizia che nasconde una donazione) - per tutelare i propri diritti.
Quanto alla prova della simulazione, l'art. 1417 c.c. afferma che 'la prova per testimoni della simulazione e' ammissibile senza limiti, se la domanda e proposta da creditori o da terzi e, qualora sia diretta a far valer l'illiceita' del contratto dissimulato, anche se e' proposta dalle parti'.
Si tratta di un'eccezione al regime dei divieti della prova testimoniale in materia di contratti (art. 2721 e ss. c.c.).
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