In tema di installazione di tende da sole sui balconi di appartamenti ubicati in condominio, trova applicazione la norma del codice civile (art. 907 c.c.) in materia di distanze legali e di tutela del diritto di veduta del singolo proprietario, ma e' rimessa al giudice di merito la valutazione caso per caso.
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La giurisprudenza. L'art. 907 c.c. si occupa di “distanza delle costruzioni dalle vedute” e vieta di costruire a distanza inferiore di tre metri dalle vedute dirette aperte sulla costruzione del fondo vicino.
La disposizione impiega espressamente il termine “costruzioni”, a ben vedere, pero', una tenda non puo' considerarsi tale.
Tuttavia la citata norma viene applicata anche a quei manufatti che per la loro morfologia possano cagionare una lesione del diritto di veduta .
Le dimensioni di una tenda da sole ed il suo ingombro, spesso, sono tali da impedire il passaggio della luce ed ostruire la vista, pertanto e' di agevole comprensione che la disciplina sulle distanze legali possa trovare applicazione in questo caso (Cass. 1598/1993).
Il costante orientamento giurisprudenziale in materia ritiene utilizzabile l'art. 907 c.c. anche ai singoli appartamenti ubicati in condominio.
La disposizione codicistica sull'uso della cosa comune (art. 1102 c.c.), infatti, non deroga alle norme sulle distanze (Cass. 22092/2011).Nondimeno, in ambito condominiale, si ritiene che spetti al giudice di merito valutare, di volta in volta, se le norme in materia di distanze debbano essere osservate, dovendo egli tenere in considerazione la struttura dell'edificio, lo stato dei luoghi e i diritti spettanti ai singoli condomini,contemperando gli interessi di pia'¹ proprietari ai fini di una pacifica convivenza (Cass. 22838/2005; Cass. 682/1984).In questo senso, in merito alla tutela del diritto di veduta, viene richiesta una «valutazione circa l'idoneita' dell'opera del vicino ad ostacolarne l'esercizio, valorizzando, in tale prospettiva, la finalita' della norma, che e' indubbiamente quella di assicurare al titolare del diritto una quantita' sufficiente di aria e di luce […]»(Cass. Ord. 7269/2014).
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Il diritto/servita'¹ di veduta.Le vedute, anche note come prospetti, sono le aperture che consentono di affacciarsi e guardare di fronte, di lato e in obliquo . Esse si differenziano dalle “luci”, vale a dire da quelle “finestrelle” che permettono il passaggio di aria e luce, ma non l'affaccio.
La differenza precipua tra le due consiste nella possibilita' di guardare o meno sul fondo del vicino. Le vedute, infatti, consentono sia l'inspectio che la prospectio .
Con queste espressioni latine si fa riferimento alla possibilita' di sporgersi sul fondo altrui, non solo frontalmente, ma anche obliquamente e lateralmente.
Per questo, le vedute si distinguono in dirette, oblique o laterali, a seconda di come si realizza l'affaccio.Inoltre, in materia di condominio, «tra le normali facolta' attribuite al titolare della veduta diretta od obliqua esercitata da un balcone e' compresa senz'altro quella di inspicere e prospicere in avanti ed appiombo, ma non quella di sogguardate verso l'interno della sottostante proprieta' coperta dalla soglia del balcone, non potendo trovare tutela […]la sua pretesa di esercitare la veduta con modalita' abnormi e puramente intrusive, ossia sporgendosi oltre misura dalla ringhiera o dal parapetto»(Cass. 13012/2000).
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In altre parole, in ambito condominiale, il diritto di veduta e' garantito anche in senso perpendicolare (la cosiddetta “veduta appiombo”); pertanto il titolare del diritto puo' guardare il fondo sottostante dai piani superiori (Cass. 448/1982).
Tuttavia la facolta' di visuale trova un limite nel contrapposto interesse alla tutela della privacy.
Si ricorda che ciascun proprietario di un fondo o, nel nostro caso, di un appartamento, gode del diritto di veduta.
Proprio in virta'¹ dell'importanza del suddetto diritto, il codice civile impone di osservare particolari distanze nelle costruzioniper impedire che la veduta venga “occlusa”, garantendo il giusto contemperamento con gli altri diritti, quali quello alla riservatezza.
Per completezza, si precisa che la servita'¹ di veduta e' un diritto reale che garantisce al suo titolare il diritto di guardare ed affacciarsi sul fondo altrui.
La circostanza che dal proprio terrazzo si goda di un panorama particolare, sia esso il mare o la montagna, non va confuso con il diritto di cui trattasi.
La panoramicita' del luogo o la sua amenita' , infatti, rappresenta una situazione di fatto che trova tutela non gia' nella servita'¹ di veduta, ma in quella che impedisce di sopraelevare [4] (la cosiddettaservitusaltius non tollendi) .
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Casistica.La valutazione sull'applicabilita' dell'art. 907 c.c., ossia sul rispetto delle distanze legali, non e' mai assoluta, ma viene rimessa al giudice. Per questo motivo, vi sono pronunce in cui l'art. 907 c.c. ha trovato applicazione ed altre in cui, invece, sono prevalsi altri diritti.
Ad esempio, non e' stata osservata la disciplina sulle distanze legali nel caso dell'installazione, sul muro comune, di una tenda con comando a manovella, posta al di sotto della veduta di un altro condomino, giacchè la stessa non pregiudicava la visuale nè diminuiva l'aria del proprietario dell'appartamento soprastante (Cass. 2873/1991; Trib. Genova 9 dicembre 2009).
Inoltre, una tenda a manovella non si riteneva rientrante nel concetto di “costruzione” di cui all'art. 907 c.c., in quanto difettava del requisito della stabilita' e della immobilita' rispetto al suolo.
Al contrario, in un'altra situazione, i giudici hanno ritenuto di applicare la disciplina sulle distanze per una tenda stabile, ancorata al muro sotto la veduta di un altro condomino.
La ragione della decisione e' da ravvisarsi nella lesione permanente della visuale del proprietario del piano superiore, stante la natura duratura della tenda (Corte Appello Firenze 1373/2010).
In un altro caso, il giudicante ha ritenuto ammissibile l'installazione di una tenda che toglieva la visuale laterale al proprietario del balcone confinante.
Egli ha ritenuto che non dovessero osservarsi le distanze di cui all'art. 907 c.c. essendo i due balconi situati a meno di 3 metri uno dall'altro.
Nella sua valutazione, il giudice ha considerato la struttura dell'edificio e la compatibilita' della distanza legale con i diritti degli altri condomini(Cass. 11392/1991).
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Conclusioni. L'installazione di una tenda non deve andare a discapito della sicurezza dell'appartamento sovrastante nè togliergli la visuale nè sporgere oltre la balaustra.
La tenda puo' essere installata anche in una zona comune di cui si abbia l'uso esclusivo, purchè non vengano tolte aria, luce e veduta appiombo ai condomini dei piani superiori (Cass. 11392/1991).
Devono essere rispettate le disposizioni sulle distanze legali (art. 907 c.c.) se la tenda per fattura, dimensioni e modalita' di utilizzo puo' essere considerata alla stregua di una costruzione (Cass. 22838/2005).
Tuttavia, nella valutazione, il giudice dovra' considerare la struttura dell'edificio e la compatibilita' della distanza legale con i diritti degli altri condomini.
In buona sostanza, in materia condominiale, non esiste un diritto assoluto di veduta, in quanto lo stesso deve essere contemperato con le esigenze ed i diritti degli altri proprietari.
Avv. Marcella Ferrari
Avvocato del Foro di Savona
La Suprema Corte interpreta il lessema “costruzioni” in senso ampio e giunge a comprendervi anche opere che non sono letteralmente tali. Spetta al giudice la valutazione sulla circostanza che il manufatto ostacoli o meno la vista del vicino: «tale valutazione e' ritenuta necessaria non in tutti i casi, ma soltanto laddove l'opera eseguita non integri un fabbricato in senso tecnico e proprio, ma un manufatto diverso (quale ad esempio una rete plastificata o una recinzione in telo), non costituente costruzione in senso tecnico, pur nell'accezione molto ampia accolta dalla giurisprudenza; con riferimento a tali manufatti si sostiene che essi, ai fini della tutela del diritto di veduta, appaiono assimilabili al fabbricato soltanto a condizione che effettivamente ne ostacolino l'esercizio» (Cass. Ord. 7269/2014).