Nel condominio in cui vivo stiamo valutando la possibilita' di tappezzare il muro delle scale condominiali con del materiale lavabile per evitare le classiche strisciature connesse all'uso.
Alcuni condo'mini, contrari all'intervento, dicono che si tratta di una innovazione gravosa e come tale necessitante della maggioranza di due terzi dei partecipanti all'assemblea e almeno cinquecento millesimi.
E' cosa'¬? E qualora non fosse, quali criteri di ripartizione andrebbero applicati?
Innovazioni, innovazioni gravose e miglioramenti delle parti comuni: sono questi i tre concetti attorno ai quali ruota il quesito che ci ha posto il nostro lettore.
Svolte considerazioni su queste nozioni se ne possono dedurre delle conclusioni anche relativamente alla ripartizione delle spese
=> Innovazioni
Che cosa sono le innovazioni, in assenza di specifica definizione legislativa, ce lo dice la giurisprudenza.
“Per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entita' sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attivita' o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., Sez. 2^, 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., Sez. 2^, 5 novembre 1990, n. 10602)” (Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
In questo contesto viene considerata gravosa quell'innovazione che comporta una spesa esosa con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell'edificio (Cass. 18 gennaio 1984 n. 428).
L'applicazione di elementi di tappezzeria alle scale condominiali, ad avviso di chi scrive, non puo' essere considerato intervento innovativo, non alterando l'entita' sostanziale del bene comune, nè comportando mutamento della destinazione d'uso.
=> A chi spetta pagare la tinteggiatura delle scale?
La decisione di tappezzare il muro delle scale comuni, quindi, dev'essere considerato un intervento (latu sensu) conservativo, cioe' volto a migliorare l'aspetto e il mantenimento di un migliore decoro dello stabile.
In questo contesto, pertanto, niente di pia'¹ di un normale intervento di manutenzione delle scale. Al pia'¹, l'importanza della spesa puo' far concludere che debba trattarsi di un intervento manutentivo di rilevante entita' , sa'¬ da necessitare – tanto in prima quanto in seconda convocazione – del voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea ed almeno la meta' del valore dell'edificio.
Mancando l'elemento della notevole entita' (da valutarsi caso per caso), la delibera con la quale si decide di tappezzare le scale puo' considerata un normale intervento manutentivo straordinario e come tale essere assunto, in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio (art. 1136, terzo comma, c.c.).
Quanto alla ripartizione della spesa, bisogna guardare alla nozione di scale. Al riguardo si puo' fare riferimento all'opera della Corte nomofilattica, la quale ha affermato che “le scale — oggetto di proprieta' comune a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo — comprendono l'intera relativa «cassa», di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unita' immobiliari di proprieta' esclusiva cui si accede tramite le scale stesse” (cosa'¬ Cass. 7 maggio 1997, n. 3968).
Le spese per la tappezzeria, dunque, salvo differente accordo tra tutti i condo'mini, andranno ripartite sulla base del criterio indicato dall'art. 1124 del codice civile.