Le controversie che hanno ad oggetto liti su beni in condominio tra piu' edifici a loro volta costituenti condominii, insomma le liti riguardanti un supercondominio, devono vedere parte in causa il legale rappresentante di quest'ultima compagine e non gli amministratori dei singoli condominii.
Questa, in somma sintesi, la conclusione cui e' giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza interlocutoria n. 497 resa mediante deposito in cancelleria avvenuto l'11 gennaio 2018.
Un provvedimento che merita attenzione perchè ha il pregio di delineare con sinteticamente e chiaramente, sulla scorta dell'elaborazione giurisprudenziale fin qui avvenuta, la figura del supercondominio in ambito processuale e conseguentemente la sua rappresentanza in giudizio.
Supercondominio
Oggi l'art. 1117-bis c.c. e l'art. 67 disp. att. c.c. riconoscono e disciplinano - sia pur non citandolo espressamente - la figura del supercondominio.
Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 - che ha introdotto e novellato le norme citate - era stata la giurisprudenza a dirci cos'e' il supercondominio.
Esso viene comunemente definito come quel complesso edilizio nel quale piu' edifici - a loro volta (ma non necessariamente) costituenti singoli condominii - hanno in comune uno o piu' beni e servizi (es. portierato, impianti idrici e fognari, ecc.) tra quelli individuati dall'art. 1117 c.c. ovvero da essi equiparabili data la natura non tassativa dell'elencazione contenuta in quella norma.
=> Quando sorge un supercondominio?
Una strada privata, che ha la funzione di consentire l'accesso sulla pubblica via e posta a servizio di piu' edifici facenti parte di un unico complesso e' -salvo differente disposizione dei titoli - un bene supercondominiale.
Il supercondominio - e' sempre la giurisprudenza a dircelo (Cass. n. 1344/2018) - sorge ipso iure e facto al momento della prima cessione da parte dell'originario unico proprietario di un'unita' immobiliare sita nel complesso edilizio.
Esso, poi, puo' sorgere anche per via deliberativa, ossia quando si addiviene allo scioglimento di un condominio, restando comunque in comune tra le entita' derivanti dallo scioglimento, beni e servizi di cui all'art. 1117 c.c. (cfr. artt. 61-62 disp. att. c.c.
Dimensione processuale del supercondominio
Il supercondominio cosa'¬ individuato ha propri organismi gestori. Come specifica l'art. 67 disp. att. c.c. la diversa consistenza numerica dei partecipanti a questa compagine determina - in relazione a specifici argomenti in discussione - la differente composizione dell'assemblea del supercondominio.
Ogni supercondominio, quindi, ha un'assemblea differente da quella dei condominii che lo compongono.
Lo stesso dicasi per l'amministratore del supercondominio: la persona puo' coincidere, nel senso che l'amministratore di un condominio puo' essere anche amministratore del un supercondominio, ma le figure sono formalmente e sostanzialmente distinte.
Chi amministra un supercondominio e' l'unico legale rappresentante di questa compagine.
Cio' vuol dire che gli amministratori dei condo'mini che lo compongono non hanno alcun potere di rappresentanza di quell'entita' .
Nella causa che ha dato la stura alla pronuncia interlocutoria in esame, i ricorrenti avevano presentato ricorso per Cassazione notificandolo a due amministratori di condominii facenti parte di un piu' ampio supercondominio.
Per gli ermellini cio' e' sbagliato in quanto i mandatari dei singoli condominii sono investiti di un potere di rappresentanza processuale generale - desumibile da quanto disposto dagli artt. 1130-1131 c.c. - inerenti ai soli rapporti giuridici relativi all'edificio o agli edifici amministrati, non avendo alcun potere di rappresentanza sostanziale e processuale rispetto alle parti comuni con gli altri stabili condominiali.
=> Supercondominio, obbligatoria la nomina dei rappresentati dei singoli condomini.
Chiaramente gli amministratori dei condominii s'interfacciano con quello del supercondominio, ma rispetto a questo non hanno alcun potere gestorio o di rappresentanza. Condominii e supercondominio sono enti distinti.
Supercondominio, chi citare in giudizio
Assodato quanto detto fin'ora, quale persona bisogna citare in giudizio se si deve iniziare una causa contro un supercondominio?
E' questo il cuore dell'ordinanza n. 497, resa dalla Corte di Cassazione.
Per i giudizi nomofilattici, la risposta e' la stessa che si da' guardando al condominio, ma lo sguardo prospettico qui s'amplia.
Nell'ordinanza, infatti, e' detto che nell'ipotesi di supercondominio, la rappresentanza processuale di quest'ente compete all'amministratore unico del suddetto supercondominio; qualora esso non sia presente, si potra' chiedere la di un curatore speciale, cosa'¬ come disposto dall'art. 65 disp. att. c.c., ovvero si potranno citare in giudizio i singoli proprietari delle unita' immobiliari facenti parte del supercondominio.