Quando i lavori nell'ambito di un supercondominio possono essere considerati di straordinaria manutenzione?
Chi dev'essere convocato per deliberare tali interventi?
Quali sono le maggioranze necessarie a decidere in merito?
Il supercondominio, che non trova nella legge una esplicita definizione, e' quella particolare tipologia edilizia nella quale pia'¹ edifici, che possono di per sè costituire autonomi condominii (cio' non e' obbligatorio ai fini della esistenza del supercondominio), hanno in comune beni o servizi tra quelli elencati dall'art. 1117 c.c. o comunque ad essi equiparabili.
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Com'e' noto, infatti, l'art. 1117 c.c. contiene una elencazione meramente esemplificativa delle cose soggette al regime del condominio, che pia'¹ in generale possono essere considerate tali quando si pongono con le unita' immobiliari di proprieta' esclusiva in un rapporto di accessorieta' /strumentalita' , ossia servono per l'utilizzo (e talvolta per l'esistenza) delle proprieta' esclusive.
Che al supercondominio, cosa'¬ definito, si applichino le norme dettate in materia di condominio negli edifici l'ha sancito inizialmente la giurisprudenza (ad es. Cass. 7 luglio 2000 n. 9096); tale principio e' stato poi sostanzialmente assimilato nel codice civile con la novella apportata dalla legge n. 220 del 2012 (si veda in tal senso art. 1117-bis c.c.).
La legge appena menzionata, altrimenti nota come riforma del condominio, ha altresa'¬ disciplinato il funzionamento dell'assemblea del cosa'¬ detto supercondominio inserendo nell'art. 67 delle disposizioni di attuazione una soglia numerica che prevede due distinte tipologie di assise.
Fino ai sessanta partecipanti l'assemblea si compone sempre di tutti i condo'mini. A partire da sessantuno partecipanti, l'assemblea del supercondominio chiamata a deliberare in merito ad alcuni argomenti (gestione ordinaria delle parti comuni a pia'¹ condominii e nomina dell'amministratore, cosa'¬ individuati dall'art. 67 succitato) si compone di un rappresentante nominato dall'assemblea di ogni condominio.
Gestione ordinaria, ossia attivita' concernenti il normale utilizzo e funzionamento delle parti comuni, ivi comprese la loro manutenzione e l'erogazione delle spese inerenti tali attivita' . Insomma l'assemblea dei partecipanti ha sicuramente competenza in merito all'approvazione del preventivo ordinario di gestione e del conseguente rendiconto.
Le opere straordinarie e le relative spese, invece, restano di competenza dell'assemblea di tutti i condo'mini, qualunque sia il loro numero
Quando una deliberazione puo' ritenersi inerente ad un'opera straordinaria?
Rispondere alla domanda non e' cosa'¬ facile come potrebbe sembrare. La nozione di ordinarieta' e straordinarieta' in ambito condominiale non sempre coincide, ad esempio, con la stesse nozioni elaborate in ambito edilizio.
La pitturazione di una parte comune a tutti gli edifici potrebbe essere considerata straordinaria, anche in relazione alla spesa, mentre e' ordinaria per cio' che concerne la sua catalogazione in ambito edilizio (art. 3 d.p.r. n. 380/01).
E' evidente, allora, che la valutazione non puo' che avvenire caso per caso; stara' all'amministratore compiere questa valutazione e conseguentemente convocare l'assemblea competenze in relazione all'argomento.
Una valutazione che puo' non essere semplice e che puo' avere come conseguenza la necessita' , ove l'intervento straordinario urgente sia stato disposto dall'amministratore sulla base dei propri poteri, di tenere due contabilita' separate (quella ordinaria e il conto dell'atto di gestione urgente) da sottoporre a due differenti consessi.
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