Ogni condo'mino e' tenuto a partecipare alle spese condominiali nella misura stabilita dall'assemblea sulla base della ripartizione secondo i criteri legali o convenzionale applicabili.
Le obbligazioni dei condo'mini verso il condominio sono dette propter rem: si paga in quanto titolari del diritto di proprieta' e si smette di pagare in quanto si perde quella qualita' , cioe' quando non si e' piu' condo'mini.
Unica eccezione, il disposto dell'art. 63, quinto comma, disp. att c.c. a mente del quale chi cede i propri diritti sull'unita' immobiliare e' obbligato in solido con chi li ha acquistati fintanto che non e' comunicata al condominio copia autentica dell'atto di cessione.
Quali sono i rapporti tra le obbligazioni di ciascun condo'mino verso i fornitori del condominio?
Possiamo rispondere al quesito dandoci tre orizzonti temporali:
Le obbligazioni condominiali sono parziarie: ciascuno paga per sè e basta;
dal 2013 vige un sistema che potremmo definire di solidarieta' temperata; in prima istanza paga il moroso, ma se l'escussione non va a buon fine, chiunque puo' essere chiamato a saldare il debito residuo.=> I diversi orientamenti in materia, ante e post riforma del condominio.
Ritorno alla solidarieta' di
=> I diversi orientamenti in materia, ante e post riforma del condominio.
Ritorno alla solidarieta' di fatto nelle obbligazioni condominiali?
La giurisprudenza post riforma considera legittimo
La giurisprudenza post riforma considera legittimo il pignoramento del conto corrente condominiale in relazione a debiti maturati dal condominio verso propri fornitori.
Davanti a quest'orientamento, in molti si sono chiesti: e la solidarieta' attenuata? Sul conto condominiale difficilmente ci saranno denari del condo'mino moroso, s'e' affermato.
Vero, ma per i giudici cio' non ha rilievo: oggetto del pignoramento non sono i crediti dei condo'mini verso l'istituto ove e' acceso il conto, ma crediti del condominio, soggetto da loro differente dai suoi partecipanti, il cui patrimonio non e' secondo a quello dei condo'mini morosi davanti al diritto del creditore a soddisfare il proprio credito e la legge non ne vieta l'aggressione.
Insomma chi deve avere soldi dal condominio puo' agire contro la compagine, rappresentata dall'amministratore, quale soggetto differente dai condo'mini morosi, eppoi eventualmente contro i morosi.
E' vero, il patrimonio dei condo'mini che pagano regolarmente non e' toccato direttamente. Ma se il patrimonio condominiale viene aggredito, a chi spettera' , poi, nell'immediato rifonderlo per consentire la normale erogazione dei servizi comuni? Ai condo'mini morosi che fino ad allora non hanno pagato causando l'azione ed il pignoramento? Insomma e' evidente, almeno a chi scrive, che la legge n. 220 non e' stata in grado di risolvere in maniera soddisfacente la querelle sulla natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali, o meglio delle obbligazioni dei singoli condo'mini, non contemperando equamente diritti dei condo'mini virtuosi e dei creditori, dando cosa'¬ la stura a decisioni giurisprudenziali creative.
Solidarieta' di fatto nell'erogazione dei servizi
Se per alcune fattispecie - il riferimento su tutte e' al contratto di appalto per opere edili - solitamente l'effetto negativo della morosita' si vede dopo i lavori (anche se la casistica non lesina ipotesi di sospensione dei lavori in corso d'opera per mancati pagamenti), per altri servizi la morosita' di uno o piu' condo'mini riverbera i propri effetti pratici immediatamente.
Un esempio varra' per tutti: sospensione della erogazione del servizio idrico. Da un lato, com'e' noto, la giurisprudenza e' ondivaga sulla possibilita' di una simile operazione da parte dell'amministratore condominiale nei confronti del condo'mino moroso (sebbene l'art. 63 disp. att. c.c. lasci intravedere una simile opportunita' ), ma dall'altra non c'e' dubbio alcun sul fatto che l'ente erogatore, sulla base del contratto di fornitura, possa agire in questo modo.
Risultato: sovente chi paga per se, si vede costretto a doverlo fare anche per il condo'mino moroso, in quanto quel mancato pagamento comporta la sospensione del servizio dato che per l'ente il pagamento parziale equivale ad inadempimnto.
Da non perdere: Come evitare la sospensione dell'erogazione dell'acqua?
Una situazione davvero insostenibile nella vita quotidiana che non trova adeguate risposte nell'ordinamento giuridico. Non solo: quand'anche si ritenesse pacifica la sospensione del servizio da parte dell'amministratore, questa opererebbe solamente per il futuro non certamente per il passato. Ergo: salvo veloci (ma molto improbabili) recuperi delle somme dovute dai morosi, l'inadempimento pregresso di questi rischia di gravare anche sulla erogazione futura per gli altri.
E' chiaro ed evidente, allora, che e' necessario intervenire quanto prima per porre rimedio a questa situazione di sostanziale ingiustizia per gli adempimenti. Magari basterebbe una moratoria della sospensione dei servizi in costanza di azione di recupero del credito. E piu' certezze dei poteri in capo all'amministratore.
=> A chi incombe l'onere della prova circa la parziarieta' delle obbligazioni condominiali?
=> Le obbligazioni condominiali sono sorrette dal criterio della parziarieta' .
=> Appartamento ereditato: chi paga le spese condominiali?