In ambito condominiale e' possibile configurare delle servita'¹
Se sa'¬, perchè?
Le servita'¹ possono esistere solo tra unita' immobiliari o anche tra queste e le parti comuni?
Le domande potranno sembrare banali, abituati, come siamo, a sentire affermare che i regolamenti condominiali contrattuali possono contenere servita'¹ a vantaggio o gravanti su parti di proprieta' comune e/o esclusiva.
Ma in ragione di quali norme e loro interpretazioni si e' giunti a questo risultato?
Nozione di servita'¹
Brevemente, e' utile rammentare, che la servita'¹ e' il peso imposto sopra un fondo per l'utilita' di altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.).
Le servita'¹ sono dette, anche dal codice civile, prediali, in quanto devono inerire strettamente al fondo a cui vantaggio sono stabilite. L'utilitas, cosa'¬ e' chiamato il vantaggio, deve riguardare prima di tutto la proprieta' e con essa si trasferisce automaticamente (ove trascritta).
=> L'utilita' della servita'¹ dev'essere sempre valutata in relazione allo specifico diritto costituito sul fondo altrui
Altro requisito fondamentale e' l'altruita' del fondo servente rispetto a quello dominante.
Nemini res sua servit, ossia nessuno puo' asservire una cosa propria, e' il brocardo latino che sintetizza questo principio. D'altronde non avrebbe alcun senso dire che il fondo A serve di passaggio a quello B se entrambi sono di proprieta' della stessa persona.
Tale modalita' di utilizzo puo' rilevare in caso di eventuale cessione di uno o di entrambi i fondi, in relazione alla cosa'¬ detta costituzione della servita'¹ per destinazione del buon padre di famiglia (art. 1062 c.c.).
Altruita' dei fondi in condominio
In ambito condominiale, e' noto, esistono parti di proprieta' comune e unita' immobiliari in proprieta' esclusiva. Se tra le unita' immobiliari e' evidente che non vi possano essere dubbi sulla configurabilita' della servita'¹, che cosa si puo' dire sulle servita'¹ a vantaggio o contro nella relazione tra parti comuni e unita' immobiliari?
=> Servita'¹ e condominio. Che cos'e' una servita'¹. Quando e' configurabile in relazione alle parti comuni dello stabile.
Gli appartamenti appartengono a persone che sono, a loro volta, contitolari delle parti comuni. Puo' dirsi ricorrente l'altruita' del fondo? Secondo la Corte di Cassazione, che recentemente e' tornata sull'argomento, sa'¬.
In una sentenza del 7 novembre 2016, la n. 22872 si legge che “il principio nemini res sua servit trova applicazione soltanto quando un unico soggetto sia titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell'altro, giacchè in tal caso l'intersoggettivita' del rapporto e' data dal concorso di altri titolari del bene comune”.
Nel caso di specie dei condo'mini avevano fatto installare una canna fumaria su una parete comune per poi farla passare in un terrazzo di proprieta' esclusiva. Questa fattispecie, secondo i giudici di legittimita' , rappresenta una servita'¹ per i motivi appena indicati.
Oltre che in condominio, la servita'¹ puo' essere costituita anche quando il proprietario esclusivo di un fondo sia contitolare in comunione con anche solamente un'altra persona di un altro fondo.
=> Non e' detto che la canna fumaria che attraversa il muro condominiale debba anch'essa essere comune: tutto dipende dalla sua destinazione