L'art. 1029 del codice civile – dettato in materia di servita'¹ prediali – regolamenta due ipotesi negli altrettanti commi dei quali e' composto:
a) la servita'¹ per un vantaggio futuro;
b) la servita'¹ in favore di un edificio da costruire o di un immobile da acquistare.
Qual e' la differenza tra le due fattispecie?
Di non poco conto, per rispondere velocemente e tangendo il cuore della domanda. Prima di entrare nel merito, grazie anche ad una sentenza resa dalla Corte di Cassazione (sent. 20462 depositata in cancelleria l'11 ottobre 2016), e' utile ricordare che cos'e' una servita'¹.
La servita'¹, specifica l'art. 1027 del codice civile, e' quel peso imposto sopra un fondo per l'utilita' di altro fondo appartenente ad un differente proprietario.
La dottrina e la giurisprudenza sono concordi nel definire la servita'¹ come diritto reale di godimento su cosa altrui che fonda la propria esistenza nella predialita' dell'utilita' , ossia nell'intima connessione tra quest'ultima ed i fondi servente e dominante.
Godere del diritto di servita'¹, quindi, vuol dire prima di tutto e soprattutto utilizzare il fondo servente per un'esigenza legata al fondo dominante e non per una propria comodita' .
Cosa'¬, ad esempio, parcheggiare sul fondo servente non conferisce alcuna utilita' al fondo dominante, ma solo al suo proprietario, sicchè questa condotta non e' considerabile una servita'¹ prediale, a differenza del passaggio sul fondo servente necessario o comunque utile per accedere o meglio accedere al fondo dominante.
Chiariti questi aspetti fondamentali inerenti il diritto di servita'¹, e' utile comprendere che cosa distingue le due ipotesi normate dall'art. 1029 c.c.
In breve, per rispondere al quesito che s'e' posto in principio, e' possibile affermare che mentre la servita'¹ per vantaggio futuro, una volta costituita, rappresenta una servita'¹ a tutti gli effetti, quella a favore di un edificio da costruire o un fondo da acquistare, invece, rappresenta un rapporto obbligatorio che puo' tramutarsi in servita'¹.
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La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20462, ha ribadito che “la differenza fra le due fattispecie previste nei commi primo e secondo dell'art. 1029 cod. civ., sta in cio', che nel primo caso (servita'¹ per un vantaggio futuro del fondo dominante) esistono tutti gli elementi necessari per la costituzione della servita'¹, e cioe' sia il fondo servente che quello dominante e la sola particolarita' della fattispecie va ravvisata nel fatto che l'utilita' per il fondo dominante non e' attuale, ma verra' ad essere in futuro; nella seconda ipotesi (servita'¹ a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare) all'atto del negozio costitutivo manca uno dei presupposti della servita'¹, l'edificio da costruirsi in seguito, a cui favore operera' la servita'¹” (Cass. 11 ottobre 2016 n. 20462).
Va comunque fatto presente che sebbene questa conclusione rappresenti quella condivisa dalla dottrina maggioritaria, non mancano critiche alla configurazione della servita'¹ per vantaggio futuro come una vera e propria servita'¹, specie in quei casi in cui l'utilita' non e' gia' esistente ma condizionata al verificarsi di determinati eventi.
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