La servita'¹ di passaggio, nell'ipotesi in cui si attui solo per mezzo del fondo servente, determina l'obbligo del proprietario del fondo dominante di partecipare alle spese di manutenzione.
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Il fatto storico. Il Condominio ‘A', fondo servente, conveniva in giudizio il Condominio ‘B', fondo dominante, per ottenere il rimborso della quota di alcune spese di manutenzione di una strada di proprieta' del primo Ente di gestione ma gravata di servita'¹ di passaggio a vantaggio del secondo.
Ritenevano i partecipanti di ‘A' che, attesi i danneggiamenti e, comunque, l'usura della detta via a causa del continuo transito dei mezzi meccanici ad opera dei partecipanti del Condominio ‘B', esistesse a carico di questi ultimi l'onere di compartecipare alle spese necessarie per rendere funzionale il bene oggetto di servita'¹. Tuttavia, in primo ed in secondo grado i giudici rigettavano tale impostazione.
In particolare, la Corte di Appello competente poneva in evidenza come, agli effetti dell'art. 1069 c.c., il titolare del fondo servente non avesse alcun obbligo di legge ad eseguire sul proprio immobile le opere necessarie per l'esercizio della servita'¹.
E che, specularmente, il proprietario del fondo servente non potesse servirsi di tale norma per far gravare sul titolare del fondo dominante -indipendentemente che da quel bene ne traesse utilita' - le spese di manutenzione della sua proprieta' .
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Il decisum. Cuius commoda eius et incommoda, dicevano i giuristi romani. Gia' : se da qualcosa si trae un vantaggio va da sè che e' necessario sopportarne anche i pesi.
Alla fine dei conti la Cassazione con la pronuncia n. 6653/2017 non fa altro che applicare questo principio nel decidere che, contrariamente a quanto affermato dalla menzionata Corte di Appello, se il proprietario del fondo servente esegue sul bene oggetto di servita'¹, sia pure nel proprio interesse, delle opere necessarie alla conservazione dello stesso e' doveroso, in primis per ragioni di equita' , che a tali spese partecipi in proporzione dell'uso anche il fondo dominante. Orbene, gli Ermellini spiegano il proprio ragionamento.
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Preliminarmente confermano il principio di diritto secondo cui se pur e' vero, da un lato, che il proprietario del fondo dominante ha il diritto di eseguire le opere necessarie per conservare la servita'¹, operando a proprie spese, altrettanto e' vero, d'atro canto, che egli non ha l'obbligo ex lege di eseguire sul fondo servente le opere necessarie per l'esercizio della servita'¹.
Pur tuttavia osservano che il comma 3 dell'art. 1069 c.c., interpretato estensivamente e secondo equita' , richiede che se le opere necessarie per conservare la servita'¹ giovano a entrambi i fondi, servente e dominante, le relative spese debbano essere ripartite in proporzione dei rispettivi vantaggi.
Dunque, per il caso in cui l'esercizio della servita'¹ si attui solo per mezzo del fondo servente e senza l'ausilio di opere autonome, esiste l'obbligo del proprietario del fondo dominante di contribuire alle spese di manutenzione del fondo servente, in misura proporzionale all'uso.
La Suprema Corte nell'affermare tale principio, specifica anche che il comma 3 dell'art. 1069 non costituisce una norma eccezionale ma, al contrario, rappresenta l'applicazione di un pia'¹ generale principio di equita' ispirato all'esigenza principale di evitare indebiti arricchimenti.
Pertanto, tale norma e' applicabile anche nel caso, da essa non specificamente contemplato, in cui sia stato il proprietario del fondo servente ad eseguire su quest'ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servita'¹.
La ratio. In realta' , gia' da tempo la giurisprudenza di legittimita' distingue:
Un esempio di fondo servente quale entita' autonoma e' rappresentato dalla servita'¹ di acquedotto dove si ha, da un lato, il fondo stesso e, dall'altro, le condutture che ivi passano, materialmente distinti dal primo.
Ecco, in questa ipotesi, l'autonomia delle opere destinate all'esercizio della servita'¹ determina l'obbligo del proprietario del fondo dominante di provvedere alla loro manutenzione al fine di evitarne il danneggiamento e/o deterioramento1.
Un esempio di fondo che costituisce esso stesso strumento per l'esercizio del diritto in parola e' la
Ecco, in questa ipotesi, l'autonomia delle opere destinate all'esercizio della servita'¹ determina l'obbligo del proprietario del fondo dominante di provvedere alla loro manutenzione al fine di evitarne il danneggiamento e/o deterioramento1.
Un esempio di fondo che costituisce esso stesso strumento per l'esercizio del diritto in parola e' la servita'¹ di passaggio: qui, la mancanza di opere autonome per il suo esercizio non esclude affatto l'obbligo di manutenzione a carico del proprietario del fondo dominante, sempre ovviamente in misura proporzionale al relativo uso2.
Precedenti. Conformemente al contenuto di questa recentissima sentenza, si rammentano le decisioni della Cassazione n. 5449/1978 nonchè la n. 949/1982 ed anche la sentenza della Suprema Corte n. 72/1976, quest'ultima relativa a fattispecie di servita'¹ di passaggio gravante su parti di un edificio condominiale ed al consequenziale obbligo del titolare della servita'¹ di concorrere nelle spese di manutenzione di tali beni condominiali, in misura proporzionale all'uso, insieme con i partecipanti al condominio.
Per spirito di completezza, poi, si precisa che prima ancora di queste pronunce, tale orientamento degli Ermellini era stato espresso nella sentenza n. 2637/1975 secondo cui (gia' all'epoca) era evidente che l'art. 1609 c.c., interpretato in modo da evitare arricchimenti senza causa, imponesse la partecipazione di ambedue i titolari del rapporto di servita'¹ (proprietario del fondo dominante e proprietario del fondo servente) alle spese, comunque, eseguite sul fondo servente, laddove le stesse risultassero di vantaggio comune. Con cio' obbligando il proprietario del fondo dominante ad assumere su di sè parte del costo delle opere effettuate dalla controparte nel proprio fondo e nel proprio interesse, ove, tuttavia, le stesse fossero risultate nel contempo, necessarie al mantenimento della servita'¹.
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