In tema di ripartizione delle spese per lo spurgo della fogna condominiale, qual e' il criterio applicabile e chi deve pagare la spesa nel caso di appartamento concesso in locazione o gravato da diritto di usufrutto?
Partiamo, necessariamente, dalla natura delle spese condominiali, ossia dall'obbligo di parteciparvi in ragione della relazione giuridica tra la persona ed il diritto reale sul bene immobile.
La necessita' , meglio l'obbligo di partecipare alle spese condominiali discende dalla stretta correlazione tra titolarita' del diritto ed obblighi ad esso afferenti.
Le obbligazioni condominiali, infatti, hanno natura di obbligazione propter rem, ossia di prestazioni dovute in ragione della titolarita' del diritto.
Come ha efficacemente evidenziato la Suprema Corte di Cassazione,
'le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perchè nascono come conseguenza della contitolarita' del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virta'¹ del diritto (di comproprieta' ) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprieta' esclusiva.
Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione' (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
=> Chi paga lo spurgo fogna? Il proprietario o l'inquilino?
La misura dell'obbligo contributivo e' stabilita, ai sensi dell'art. 1123 c.c., in ragione dei millesimi di proprieta' , salvo diversa convenzione, o comunque in ragione dell'uso differenziato che i condo'mini possono fare dei beni e dei servizi comuni (art. 1123, secondo comma, c.c., in ragione delle cosa'¬ dette tabelle d'uso, esempio classico sono quelle per l'ascensore) fino alla esclusione dalle spese nel caso di condominio parziale, esclusione che riguarda quei condo'mini che dal bene oggetto d'intervento non traggono alcuna utilita' (art. 1123, terzo comma, c.c.).
Nel caso di spese concernenti il servizio di spurgo della fogna condominiale, salvo diverso accordo o esistenza di specifica tabelle d'uso, deve ritenersi che trattandosi di servizio reso nell'interesse comune (ossia servizio reso per il corretto funzionamento di un impianto comune) queste debbano essere ripartite tra tutti i condo'mini secondo i millesimi di proprieta' (art. 1123, primo comma, c.c.).
Unici esclusi: i condo'mini che non usufruiscono del servizio nè possono usufruirne in quanto non allacciati all'impianto (es. proprietari cantine o box auto non allacciati all'impianto).
Nell'ambito dei rapporti interni al contratto di locazione, nessun dubbio: la spesa dev'essere sostenuta dal conduttore, in quanto l'art. 9 legge n. 392/78 pone a suo carico i costi inerenti il servizio di fognatura.
Quanto ai rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario, trattandosi di spesa concernente l'uso (quindi sostanzialmente ordinaria) essa e' in carico a quest'ultimo (art. 1004 c.c.), ferma restando la solidarieta' verso il condominio con il nudo proprietario, in ragione di quanto disposto dall'ottavo comma dell'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.