L'art. 952 del Codice Civile dispone che “il proprietario puo' costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprieta' .
Del pari puo' alienare la proprieta' della costruzione gia' esistente, separatamente dalla proprieta' del suolo”.
Trattasi del c.d. diritto di superficie, che rappresenta una deroga al principio dell'accessione al suolo di qualunque costruzione esistente sotto o sopra il fondo, talchè nei confronti dello stesso bene coesistono il diritto di proprieta' sul fondo dell'originario proprietario-concedente ed il diritto reale del superficiario, che ha la facolta' di edificare sul suolo o nel sottosuolo acquisendo la proprieta' della costruzione, con possibilita' di trasferirla separatamente dalla proprieta' del fondo.
=> Tirar su due pilastri non vuol dire esercitare il diritto di superficie
In condominio, l'applicazione pia'¹ frequente di tale istituto e' prevista nel caso dei fabbricati condominiali costruiti sul suolo di proprieta' comunale, in regime di edilizia convenzionata.
Nello specifico ci si riferisce, principalmente, alle opere realizzate in forza di apposite convenzioni perfezionate ai sensi della L. 865/1971, c.d.
Piano di Edilizia Economico Popolare (P.E.E.P.), ed ai sensi della L. 10/1977, c.d. convenzione Bucalossi, oggi D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia).
Tali convenzioni urbanistiche, stipulate tra il costruttore ed il Comune, disciplinano una serie di aspetti relativi all'intervento edilizio, come, ad esempio, l'assegnazione delle aree edificabili sui terreni comunali, la riduzione del contributo concessorio, l'obbligo di urbanizzare l'area di riferimento e di edificare gli alloggi, nonchè i vincoli per la circolazione degli stessi alloggi.
Si osserva che, in generale, gli immobili in regime di edilizia convenzionata, oltre ad avere vincoli e limiti alla negoziabilita' , sono assegnati al “proprietario superficiario”, con un godimento a termine, solitamente novantanove anni.
Decorso tale termine il bene diventera' di proprieta' del Comune, che puo' anche prevedere la possibilita' per il superficiario di riscattare la proprieta' del suolo, dietro pagamento di un corrispettivo indicato in un'apposita delibera di giunta.
Il fabbricato condominiale, costruito in regime di edilizia convenzionata, e' da intendersi come una “proprieta' superficiaria”, che consente al superficiario di conservare la proprieta' della costruzione posta al di sopra ma anche al di sotto di un terreno di proprieta' altrui, come, ad esempio, i garage per le auto edificati nel seminterrato dell'edificio condominiale.
Certamente il diritto di proprieta' superficiaria, che e' riconducibile al comune schema del diritto di proprieta' , e' da considerarsi come un diritto distinto rispetto al diritto di superficie originario dal quale dipende.
In proposito si evidenzia che “la proprieta' superficiaria dell'appartamento, residuando il diritto di proprieta' sul fondo in capo al comune, non implica affatto una diminuzione del libero godimento, posto che il suo contenuto e' identico a quello che sarebbe stato garantito se fosse stata acquistata la piena proprieta' ” (Trib. Taranto, sez. II, sentenza 09/09/2013 n° 1686).
Cio' perchè il diritto di mantenere un edificio sul suolo altrui implica un diritto in re aliena, al quale corrisponde una limitazione dei poteri del proprietario del suolo.
Ragion per cui i condo'mini, che non sono proprietari del suolo comunale, possono godere e disporre dei loro immobili in modo pieno ed esclusivo, solo per il tempo prestabilito, entro il quale si comporteranno come pieni proprietari, potendo disporre del loro diritto a favore di terzi, con la facolta' , a loro volta, di mettere limitazioni ulteriori non contenute nell'atto di costituzione del diritto di superficie originario.
Di contro il Comune-dominus soli, che ha costituito il diritto di superficie in favore del costruttore dell'edificio condominiale e quindi dei condo'mini, vedra' il proprio diritto di proprieta' fisicamente limitato al suolo e sottosuolo e sara' tenuto a permettere e tollerare la costruzione altrui, astenendosi dal compiere qualsiasi azione diretta a danneggiare o limitare il diritto del “proprietario superficiario”.
Cio' posto, per quanto attiene al pagamento dei contributi condominiali, ci si chiede a chi competono e come si ripartiscono le spese nel caso di diritto di superficie in condominio.
In via preliminare si osserva come il codice civile, che ha specificatamente disciplinato la suddivisione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario, non abbia previsto alcuna regolamentazione per la ripartizione delle spese nel caso del diritto di superficie, forse per la natura del diritto di superficie stesso che “puo' essere perpetuo ed attribuisce al superficiario facolta' dominicali piene e stabili” (Cass. n. 23593 del 17.10.2013).
Il superficiario, infatti, e' un proprietario pieno e assoluto dell'immobile posto in superficie, al punto che potra' alienarlo, imporvi dei diritti reali di godimento o garanzia, apportarvi delle modifiche interne od esterne, tali da renderne pia'¹ funzionale l'uso o il godimento, e potra' perfino demolirlo per ricostruirlo, salvo che non sia escluso dal titolo.
Il pieno potere dominicale del superficiario esclude la necessita' di dover prevedere la partecipazione del dominus soli alle spese inerenti alla proprieta' superficiaria, in quanto il Comune non e' proprietario dell'immobile, ma esclusivamente del suolo sul quale esso insiste.
Corollario per cui al “condominio superficiario”, di regola, si applicano le norme del condominio ordinario, fatta eccezione per alcune di esse, quali ad esempio l'art. 1128 comma 1 c.c., che in caso di perimento dell'edificio prevede la possibilita' dei condo'mini di chiedere la vendita all'asta del suolo, o l'art. 1119 c.c., che consente la divisione pattizia del suolo o di parte di esso.
Alla luce di quanto sin qui rappresentato si puo' affermare che tutte le spese condominiali, ordinarie e straordinarie, inerenti il condominio superficiario sono di esclusiva competenza dei condo'mini superficiari, conformemente al titolo con cui si e' espressa la volonta' di costituire il diritto in questione e secondo le ordinarie regole di cui al codice civile in tema di condominio.
Avv. Michele Orefice
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