tre anni
Qui di seguito le durata dei contratti previste dalle normative testè citate.
Locazioni abitative:
Per le locazioni ad uso differente da quello abitativo;
- sei anni rinnovabili, salvo particolari esigenze del locatore, per altri sei, con canone libero;
- almeno nove anni per le locazioni alberghiere, con canone libero;
- durata inferiore da stabilirsi caso per caso nelle ipotesi di attivita' di carattere transitorio (es. locazioni stagionali), con canone libero.
Queste le tipologie specificamente previste dalla legge.
Le norme del codice civile in materia di durata della locazione - per i casi fin qui esposti da ritenersi superate - specificano che la locazione non puo' avere durata superiore a trenta anni.
Poichè l'art. 1322 c.c. consente alle parti di determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti
Queste le tipologie specificamente previste dalla legge.
Le norme del codice civile in materia di durata della locazione - per i casi fin qui esposti da ritenersi superate - specificano che la locazione non puo' avere durata superiore a trenta anni.
Poichè l'art. 1322 c.c. consente alle parti di determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge anche fuori dai ai tipi aventi una disciplina partic
Le norme del codice civile in materia di durata della locazione - per i casi fin qui esposti da ritenersi superate - specificano che la locazione non puo' avere durata superiore a trenta anni.
Poichè l'art. 1322 c.c. consente alle parti di determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge anche fuori dai ai tipi aventi una disciplina particolare e sempre che siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela, ad avviso di chi scrive non vi sono ragioni per escludere durate dei contratti differenti da quelle fin qui descritte, anche con i medesimi scopi, purchè non abbiano finalita' elusiva delle norme succitate.
Modificazione della durata della locazione
I contratti di locazione per uso abitativo devono tassativamente essere redatti in forma scritta. L'unico contratto del genere che pare sfuggire a questa regola e' il contratto di locazione per durata inferiore a trenta giorni nell'arco di un anno.
Portiamo degli esempi per comprendere a che cosa ci stiamo riferendo e di conseguenza a quali norme le parti debbano fare riferimento.
S'ipotizzi che le parti abbiano stipulato un contratto quadriennale con rinnovo, ma che sorte differenti esigenze, non risolvibili con l'esercizio del diritto di recesso, si decidano a modificarne la durata in venti mesi, ovvero in un accordo triennale.
Lo stesso dicasi per un'attivita' commerciale con contratto di durata seennale, divenuta per esigenze del conduttore, da attivita' stabile a stagionale.
Come comportarsi in questi casi?
Per rispondere al quesito bisogna guardare al d.p.r. n. 131 del 1986 e piu' nelle specifico all'art. 17, primo comma, a mente del quale «l'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonchè per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, e' liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 237».
Come inquadrare la modificazione della durata della locazione ai fini della eventuale necessita' di registrazione dell'accordo?
Al riguardo e' utile legge una risoluzione dell'Agenzia delle Entrate del 2010, la quale - riprendendo quanto gia' affermato dalla Cassazione - in materia di riduzione del canone di locazione, affermo' che «'¦le sole variazioni del canone non sono di per sè indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione'¦la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c. (cfr. sentenza della Corte di Cassazione, sez. III, del 9 aprile 2003, n. 5576)» (Ris. N. 60/E del 2010).
La modificazione della durata, ad avviso dello scrivente, va considerata alla stregua di una novazione oggettiva del rapporto, in quanto sostituisce un contratto di una particolare durata, con uno differente, magari per durata soggetto a regole diverse.
Ricordiamo, infine, che la registrazione delle modifiche dei contratti di locazione (eccezion fatta per la riduzione del canone) comporta una imposta di registro in misura fissa pari ad € 67,00 e una imposta di bollo di € 14,62 ogni foglio registrato. Si tratta di somme che e' sempre bene verificare prima di procedere alla registrazione, poichè sovente soggette a variazioni.