Ci domanda un nostro lettore: “Voglio presentare una proposta di acquisto per un appartamento e sto valutando tutti i costi accessori a quello di eventuale acquisto. Vorrei sapere se tra questi devo includere imposte sulla proposta di acquisto oppure se la stessa non sconta alcuna tassa. Grazie in anticipo e continuate cosa'¬!”.
La questione che ci e' posta riguarda la cosa'¬ detta imposta di registro, ossia quel tributo dovuto allo Stato in ragione della registrazione dell'atto presso l'Agenzia delle entrate (un tempo ufficio del registro). Le norme che regolano l'applicazione dell'imposta di registro e la sua quantificazione economica sono contenute nel Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986.
Il d.p.r. appena citato indica quali atti debbano essere registrato in termine fisso, cioe' sempre ed in ragione del fatto che vengano ad esistenza, e quali in caso d'uso.
Ai sensi dell'art. 6 del d.p.r. n. 131/86:
“Si ha caso d'uso quando un atto si deposita, per essere acquisito agli atti, presso le cancellerie giudiziarie nell'esplicazione di attivita' amministrative o presso le amministrazioni dello Stato o degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito avvenga ai fini dell'adempimento di un'obbligazione delle suddette amministrazioni, enti o organi ovvero sia obbligatorio per legge o regolamento”.
A quantificare l'importo dell'imposta da corrispondere e' la tariffa allegata al d.p.r. n. 131/86.
Le norme contenute nel decreto appena citato fanno riferimento all'obbligo di registrazione del contratto preliminare (art. 10 Tariffa I Parte I Atti soggetti a registrazione in termine fisso), ma della proposta di acquisto nessuna menzione.
Cio' deve considerarsi sufficiente al fine di considerare quest'atto (unilaterale) esentato dall'obbligo di registrazione?
L'agenzia delle entrate, nel 2008, fu interpellata sull'argomento da un mediatore immobiliare. L'ente risposte che la proposta in sè e per sè considerata non e' soggetta all'obbligo di registrazione.
Si legge nella risoluzione n. 63 del 25 febbraio 2008 che “la proposta', infatti, in assenza della accettazione, puo' determinare unicamente l'insorgere di una responsabilita' precontrattuale, ma non e' idonea a produrre gli effetti giuridici tipici cui e' diretta, per cui non ha natura negoziale. Parimenti, anche l'accettazione, di per sè, costituisce una dichiarazione di volonta' unilaterale “prenegoziale”.
L'accordo contrattuale si perfeziona solo allorquando alla proposta di acquisto segue l'accettazione della controparte, in conformita' alle disposizioni recate dall'articolo 1326 codice civile, secondo cui “il contratto e' concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte”.
Solamente se la proposta e' controfirmata per accettazione e la stessa possa essere a quel punto considerata alla stregua di un contratto preliminare, allora sorgera' in capo alle parti l'obbligo di registrazione. Obbligo che si estende anche agli agenti immobiliari, cosa'¬ come stabilito dall'art. 10 lett. d-bis d.p.r. n. 131/86.
=> La proposta irrevocabile di acquisto puo' considerarsi un contratto di compravendita vero e proprio?