Le disposizioni regolamentari che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (quali, ad esempio, quelle relative alla destinazione d'uso delle proprieta' esclusive) hanno natura contrattuale e possono percio' essere modificate soltanto per iscritto e con il consenso unanime di tutti i condomini, essendo esse costitutive di oneri reali, o di servitu' prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilita' ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell'edificio condominiale (Cass. civ., 18 aprile 2002, n. 5626).
Attivita' di affittacamere in condominio nonostante il divieto imposto dal regolamento. Analisi
Va infatti tenuto ben presente il principio secondo il quale le norme del regolamento assembleare non devono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (art. 1138, comma 4, c.c.) ? oltre che degli artt. 63, 66-67, 69 disp. att. c.c. (art. 72 disp. att. c.c.); il regolamento assembleare non puo', in definitiva, contenere limitazioni o divieti alla destinazione o utilizzabilita' delle proprieta' esclusive, oppure criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti dal codice civile: tali deroghe sono ammesse soltanto ove risultino deliberate all'unanimita' .
Non solo: il regolamento di condominio, anche quando abbia natura contrattuale - in quanto approvato con consenso unanime dalla compagine assembleare -, non puo' comprimere irrazionalmente la naturale espansivita' del diritto dominicale dei condomini.
Da leggere -->Il regolamento condominiale e vincoli di destinazione della proprieta' esclusiva
Il caso La proprietaria di un'unita' immobiliare condominiale citava in giudizio il proprietario di un locale sito al pianterreno dello stabile e la conduttrice dello stesso immobile che vi svolgeva l'attivita' di bar.
In virtu' della clausola regolamentare, secondo cui i locali posti al piano terreno non possono essere 'adibiti a quelle forme di attivita' commerciali che possano risultare moleste, per ragioni di decoro, di igiene e di tranquillita' (e cioe' straccivendolo, rigattiere, osteria, pescheria, riparazione veicoli, vendita motocicli)', l'attrice chiedeva la cessazione della citata attivita' o, in subordine, la cessazione o la limitazione dei rumori, con condanna al risarcimento dei danni.