Nel condominio in cui vivo dobbiamo e' orami arrivato il tempo della esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni.
Siccome non sappiamo cosa sia effettivamente necessario ed utile fare eseguire, abbiamo deciso di affidarci fin da subito ad un tecnico che ci relazioni in merito.
Domanda: trattandosi quasi sicuramente di manutenzione straordinaria, quali maggioranze sono necessarie per la nomina del tecnico?
Questo il quesito del nostro lettore.
Partiamo da una doverosa precisazione terminologica, ossia dalla nozione di straordinarieta' dell'intervento.
Cio' che e' straordinario in ambito condominiale potrebbe non esserlo a livello edilizio, mentre cioe' che ai fini edilizi e' straordinario, lo e' certamente anche in ambito condominiale.
Esempio: semplice ritinteggiatura della facciata e' sicuramente un intervento straordinario dal punto di vista condominiale, ma e' semplice manutenzione ordinaria ai fini della richiesta delle abilitazioni amministrative.
Cio' detto torniamo al quesito del nostro lettore che, supponiamo, riferisca a straordinarieta' all'ambito condominiale.
In tale contesto e' necessario ulteriormente distinguere tra:
- manutenzione straordinaria;
- manutenzione straordinaria di notevole entita' .
La differenza riguarda i quorum deliberativi. Nella tabella indichiamo le differenze.
Com'e' evidente, l'approvazione di lavori straordinari di notevole entita' necessita sempre di una maggioranza pia'¹ ampia rispetto agli interventi manutentivi sia pur straordinari, ma che non comportano notevole spesa.
=> Non rappresenta una spesa urgente la nomina di un tecnico per valutare lo stato di conservazione di un condominio
Quanto alla quantificazione della notevole entita' , che si riferisce alla spesa, essa va fatta caso per caso.
Come ha pia'¹ volte affermato la Suprema Corte di Cassazione “agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti meta' del valore dell'edificio), della 'notevole entita' ' delle riparazioni straordinarie e' rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimita' della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, puo' tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini” (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145).
Dalla lettura complessiva delle varie sentenze in materia sembrerebbe potersi desumere che nella valutazione in esame non rientrano le condizioni economiche dei singoli condo'mini.
Cio' detto, passiamo alla questione dei quorum deliberativi aventi ad oggetto la nomina del tecnico per la esecuzione dei lavori. Il momento della considerazione della notevole entita' degli interventi va eseguito quando si hanno a disposizione elementi certi che possano farli configurare tali. Ad esempio un preventivo.
La semplice nomina di un esperto per valutare il da farsi non puo' essere considerata tale.
D'altronde anche se apparisse evidente la notevole spesa da affrontarsi per manutenzione straordinaria, i condo'mini potrebbero decidere di circoscrive l'intervento alle sole opere effettivamente necessarie ai fini della sicurezza e stabilita' dell'edificio.
Ed allora ecco qui di seguito i quorum deliberativi riferiti alla nomina di un tecnico cui affidare l'incarico di valutare i lavori da eseguire:
- prima convocazione: maggioranza partecipanti all'assemblea e almeno meta' del valore millesimale dell'edificio.
- seconda convocazione: maggioranza partecipanti all'assemblea e almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.