La dissociazione dei lavori condominiali, tra possibilita' reali ed utopia: se volessimo trovare un modo di dare una risposta sintetica al quesito che abbiamo posto nel titolo, questa sarebbe la migliore.
Ad dirla tutta, dovremmo ulteriormente specificare che le possibilita' reali sono davvero limitate e che la dissociazione dall'intervento e soprattutto dalle relative spese e' per lo piu' un utopia.
Vediamo perchè.
Che cosa sono i lavori condominiali?
Per lavori condominiali devono intendersi tutti quegli interventi di manutenzione, sostituzione, riparazione, innovazione delle parti e degli impianti comuni di un edificio in condominio.
Deliberare la manutenzione delle facciate comuni e' attivita' riconducibile nell'alveo di quelle preparative di un lavoro condominiale (il rifacimento stabilito).
Allo stesso modo l'installazione ex novo di un ascensore o la sua sostituzione sono lavori condominiali.
Per individuare quando un lavoro e' condominiale, pertanto, e' necessario guardare all'oggetto dell'intervento.
La natura dell'opera incide sulle maggioranze assembleari necessarie a deciderlo ovvero sulla competenza dell'amministratore ad ordinarlo autonomamente (si pensi alla manutenzione straordinaria urgente, ex art. 1135 c.c.) ed infine sui titoli abilitativi per la realizzazione dell'intervento.
La natura ordinaria o straordinaria di un'opera in ambito condominiale e' cosa differente dalla medesima natura se si guarda alle disposizione che regolano l'attivita' edilizia (d.p.r. n. 380/2001).
I lavori condominiali possono essere straordinari se si guarda alla attivita' decisionali, ma ordinari se il punto di osservazione e' quello edilizio. Classico l'esempio della semplice pitturazione della facciata che per il condominio e' sicuramente opera straordinaria, mentre nei rapporti con la pubblica amministrazione (salvo immobili di pregio storico-artistico) e' opera ordinaria non necessitante di alcuna abilitazione.
Da non perdere: Si possono affidare i lavori condominiali senza motivare la scelta della ditta appaltatrice?
Deliberazione e dissociazione dai lavori condominiali
Chiarita la nozione di lavori condominiali vediamo perchè e' molto difficile potersi dissociare dalla spesa che consegue alla decisione di realizzarsi.
La risposta e' contenuta nel primo comma dell'art. 1137 c.c. a mente del quale le deliberazioni dell'assemblea condominiale sono obbligatorie per tutti i condo'mini, ossia:
Si badi: se un condo'mino ritiene una deliberazione illegittima puo' sempre impugnarla per domandarne l'invalidazione, ma fintanto che non si giunga ad un esito per lui positivo della controversia (ovvero in via cautelare quanto meno alla sospensione della validita' del deliberato), la decisione dell'assise va considerata pienamente vincolante.
Che si deliberi la ri-pitturazione del portone che vale poche centinaia di euro o il restauro di tutte le facciate e/
Che si deliberi la ri-pitturazione del portone che vale poche centinaia di euro o il restauro di tutte le facciate e/o della pavimentazione del cortile comune con una spesa complessiva di migliaia di euro, la differenza e' poca: tutti i condo'mini sono tenuti a partecipare alla spesa deliberata.
L'eccezione e' individuata dall'art. 1121 c.c. riguardante le innovazioni cosa'¬ dette gravose o voluttuarie.
Innovazioni, dice la giurisprudenza (tra le varie Cass. n. 12654/2006, non sono tutte le modificazioni, ma solamente quelle in grado di incidere sulle cose comune, alterandone la destinazione ovvero comportando un'alterazione dell'entita' sostanziale.
Installare un ascensore laddove prima non c'era e' un'innovazione, automatizzare un cancello ad apertura manuale no (Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509).
=> L'installazione di un cancello automatico non e' un'innovazione
Dire no ai lavori condominiali
Dato questo contesto, il legislatore prevede la possibilita' di dissociarsi dai lavori condominiali solamente se, come prescritto dall'art. 1121 c.c., si tratti d'innovazione gravosa ovvero voluttuaria.
E' gravosa l'innovazione molto costosa (es. installazione ascensore). E' voluttuaria l'innovazione che ha carattere superfluo rispetto all'edificio di riferimento (es. installazione di caloriferi nel vano scale).
In questi casi le possibilita' sono due:
Il dissenso ai lavori cosa'¬ individuati dev'essere espresso in assemblea al momento del voto e laddove i favorevoli non intendano assumersi l'onere integrale della spesa, allora non si dara' corso all'opera, nè vi sono dati strumenti coercitivi per ottenere il rispetto della volonta' della maggioranza da parte della minoranza.
Resta comunque la possibilita' che tutti i condo'mini concordino sull'esclusione dalla spesa di uno o piu' partecipanti alla compagine.
In tal caso non si trattera' di dissociazione dai lavori condominiali in senso stretto, quanto piuttosto di esonero dalla spesa e quindi di una diversa convenzio
Resta comunque la possibilita' che tutti i condo'mini concordino sull'esclusione dalla spesa di uno o piu' partecipanti alla compagine.
In tal caso non si trattera' di dissociazione dai lavori condominiali in senso stretto, quanto piuttosto di esonero dalla spesa e quindi di una diversa convenzione sulla ripartizione del costo, cosa'¬ come previsto dall'art. 1123, primo comma, c.c.