Nel condominio in cui vivo s'e' reso necessario fare eseguire una pulizia delle scale straordinaria al termine di alcuni lavori nell'appartamento di uno dei condo'mini.
Gli operai che avevano insozzato le scale con calcinacci, malta, ecc. ecc.
L'amministratore ha chiamato l'impresa che solitamente svolge le pulizie ordinarie: questa giustamente ha fatturato un extra che ora ci troviamo in rendiconto. L'amministratore ha ripartito questa spesa tra tutti i condo'mini con la tabella che usiamo per la pulizia delle scale.
Secondo pia'¹ di uno di noi, pero', il costo dev'essere posto in capo al condo'mino che ha causato l'intervento: l'amministratore dice che non e' possibile e che se decidessimo in tal senso, la delibera sarebbe invalida. Ma davvero e' cosa'¬?
Questo il quesito del nostro lettore, al quale diamo subito una risposta di massima: sa'¬, salvo particolari situazioni – di cui diremo appresso – la delibera sarebbe da ritenersi invalida, pia'¹ nello specifico nulla.
Vediamo perchè.
Tutto ruota attorno al potere dell'assemblea condominiale ed all'assenza di autodichia; con questo termine – utilizzato per lo pia'¹ nel diritto parlamentare – sia fa riferimento alla possibilita' di risolvere all'interno di un organismo le controversie sorte tra i propri partecipanti.
Nell'ambito condominiale l'autodichia e' assente, sicchè non puo' essere l'assemblea a decidere chi ha ragione e chi ha torto, addebitando i costi relativi al soggetto in torto.
Unica eccezione e' rappresentata dalle sanzioni per violazioni del regolamento condominiale, che consentono all'assemblea, a maggioranza, di decidere l'irrogazione di una sanzione pecuniaria per non avere rispettato un precetto regolamentare.
=> Regolamento contrattuale, modifica criterio di spesa inerente alla pulizia delle scale
Autodichia e condominio
Segnaliamo qui di seguito due sentenze, che, a nostro modo di vedere, rappresentano chiaramente quale debba essere il modus operandi dell'assemblea in situazioni simili a quella che ha descritto il nostro lettore e quali le conseguenze di un atteggiamento differente.
“L'assemblea non puo' porre a carico del singolo condomino alcun obbligo risarcitorio, nè a tale titolo imputargli alcuna spesa. […] Fino a quando l'obbligo risarcitorio del singolo non risulti accertato (il che si verifica, appunto, per effetto del riconoscimento dell'interessato o a seguito della pronunzia del giudice) l'assemblea non puo' disattendere l'ordinario criterio di ripartizione nè disapplicare la tabella millesimale” Cass. 22 luglio 1999 n. 7890
Sullo stesso solco, pia'¹ di recente, il Tribunale di Milano ha avuto modo di affermare che “e' affetta da nullita' la delibera con cui l'assemblea condominiale - esercitando un potere di c.d. autodichia - approvi il consuntivo di spesa, addebitando ad un condo'mino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dall'art. 1123 c.c. e delle prerogative assembleari riconosciute dall'art. 1135 c.c.” (Trib. Milano 27 aprile 2016 n. 5195, in Archivio delle locazioni anno 2016, volume 4, pag.413).
Scale sporche per causa d'un condomino
E' evidente, allora, che le spese per la rimozione della sporcizia dalle scale, causata da un condomino – in questo caso dagli operai che nella sua abitazione hanno lavorato – non possono essere addebitate dall'assemblea al condomino, perchè il condominio non puo' farsi giustizia da sè.
In buona sostanza il condominio, se il condomino non ammettera' le proprie (in questo caso indirette) responsabilita' e si assumera' spontaneamente l'onere dell'intervento di pulizia straordinaria, all'assemblea non restera' altra strada che quella di promuovere un'azione legale per vedersi risarcito il danno.
Resta tuttavia ferma la possibilita' , ove prevista dal regolamento condominiale, di applicare una sanzione per violazione del regolamento stesso. Sanzione che, e' utile ricordarlo, puo' arrivare fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800 (art. 70 disp. att. c.c.).