Quali sono i diritti di ciascun condo'mino in relazione alla possibilita' di conoscere i nomi degli altri comproprietari in stato di morosita' nel pagamento delle quote condominiali?
Condominio e morosita'
Com'e' noto e come viene spesso ripetuto, la morosita' in condominio - ovvero il ritardato o mancato pagamento degli oneri condominiali - e' causa di difficolta' e spesso di problemi (es. distacco servizi) nella gestione delle cose comuni.
Il mancato pagamento di anche un solo condo'mino puo' avere riflessi negativi su tutti gli altri; si pensi all'erogazione del servizio idrico, alla pulizia delle parti comuni, ecc.
L'amministratore di condominio ha precisi compiti e ben individuate responsabilita' in merito alla gestione economica del condominio.
Innanzitutto e' all'amministratore ai sensi dell'art. 1130 n. 3 c.c. che spetta il compito di erogare le spese per i servizi comuni nonchè quello di riscuotere i contributi. L'attribuzione cosa'¬ individuata dalla norma citata e' ancor piu' rafforzata dalla previsione di cui all'art. 1134 c.c. che riconosce ai singoli condo'mini il rimborso delle spese sostenute solamente in relazione ad atti di gestione urgenti.
In questo contesto, la legge riconosce all'amministratore di condominio un particolare potere per la riscossione degli oneri condominiali: si tratta della facolta' di agire in giudizio - senza necessita' di preventiva deliberazione assembleare - attraverso un'azione ai piu' nota come ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento ai sensi dell'art. 63, primo comma, disp. att. c.c.
L'azione cosa'¬ individuata e' facoltativa fino ad un certo punto. Come specifica l'art. 1129, nono comma, c.c. infatti, ove non vi sia dispensa dell'assemblea, l'amministratore e' tenuto ad attivarsi per la riscossione forzosa del credito (ossia con un'azione giudiziale anche ai sensi del citato art. 63) entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile e' compreso.
Si badi: l'assemblea puo' allungare il suddetto termine - ad esempio portandolo da sei a nove mesi - ma non puo' impedire l'azione legale all'amministratore entro la data indicata dalla legge ovvero dalla deliberazione.
Come dire: spetta all'amministratore considerare l'opportunita' di agire prima della scadenza del termine. Sebben non sia espressamente previsto dall'art. 1129 c.c.
e' indubbio che l'inosservanza di questo termine puo' portare ad una revoca per gravi irregolarita' nella gestione, ove l'inerzia abbia causato o rischi di causare danni.
Da non perdere: La mancata riscossione dei contributi determina la responsabilita' dell'amministratore di condominio
Amministratore di condominio e trasparenza
La legge n. 220 del 2012 - nota ai piu' come riforma del condominio - ha introdotto nel codice civile cio' che gia' da anni la giurisprudenza andava affermando: la gestione del condominio da parte dell'amministratore dev'essere improntata alla massima trasparenza verso i propri mandanti, ossia i condo'mini. Tale principio e' stato tradotto in realta' , prevendendo, tra le altre:
Tra gli aspetti che meritano attenzione specifica v'e', poi, quello della trasparenza inerente allo stato di pagamento degli oneri condominiali.
La legge, lo vedremo qui di seguito, pone in capo all'amministratore ben precisi compiti, il cui inadempimento puo' portare conseguenze in grado d'incidere sul mandato assembleare.
=> Morosita' condominiale e i risvolti nei confronti dell'amministratore di condominio.
Diritto di accesso allo stato dei pagamenti
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La legge, lo vedremo qui di seguito, pone in capo all'amministratore ben precisi compiti, il cui inadempimento puo' portare conseguenze in grado d'incidere sul mandato assembleare.
=> Morosita' condominiale e i risvolti nei confronti dell'amministratore di condominio.
Diritto di accesso allo stato dei pagamenti
Quali informazioni puo' chiedere ed ottenere un condo'mino in relazione allo stato dei pagamenti?
La risposta e' contenuta nell'art. 1130 n. 9 c.c. a mente del quale, l'amministratore e' tenuto a «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali ['¦]».
Insomma chi voglia sapere come stanno le cose riguardo ai pagamento degli oneri condominiali non deve necessariamente attendere la fine dell'anno o meglio la presentazione del rendiconto di gestione; la richiesta puo' essere fatta in qualunque momento e l'amministratore e' tenuto a fornire tale informazione.
Alcune precisi paiono utili:
La legge non stabilisce un termine entro il quale l'amministratore e' tenuto ad evadere la richiesta pervenutagli, sicchè si deve ritenere - come avviene per la richiesta della documentazione contabile - che il termine debba essere valutato bilanciando le esigenze del condo'mino con quelle dell'amministratore riguardanti il normale svolgimento dell'incarico nell'ambito della propria attivita' lavorativa.
L'art. 1129, dodicesima comma c.c., annovera tra le gravi irregolarita' che possono portare alla revoca giudiziale l'inottemperanza all'obbligo di fornire l'attestazione (cioe' comunicazione sottoscritta dall'amministratore) inerente allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali.