Piante e fiori che abbelliscono le scale condominiali, quando si puo' andare incontro a dei problemi?
Qui di seguito ci soffermeremo su un argomento che e' spesso oggetto di approfondimento e ricerca sul nostro forum e sito.
Per farlo e' utile tenere a mente e quindi dare risposta ai seguenti interrogativi:
Uso delle parti comuni di un edificio in condominio
L'art. 1102 del codice civile e' la norma cui guardare per comprendere in che modo ciascun condo'mino puo' utilizzare le parti comuni dell'edificio; piu' nello specifico e' il primo comma il riferimento da tenere presente.
La norma e' dettata tra quelle disciplinan
L'art. 1102 del codice civile e' la norma cui guardare per comprendere in che modo ciascun condo'mino puo' utilizzare le parti comuni dell'edificio; piu' nello specifico e' il primo comma il riferimento da tenere presente.
La norma e' dettata tra quelle disciplinanti la comunione in generale, ma e' applicabile al condominio in virtu' di quanto disposto dall'art. 1139 c.c.
Si badi: qui di parla di uso individuale e per scopi personali delle parti comuni. Le modalita' d'uso secondo la destinazione naturale o stabilita sono deliberate dall'assemblea o, in mancanza, indicate dall'amministratore.
=> Ecco perche' scale, pianerottoli e corridoi sono parti comuni
Quali sono i limiti che ciascun condo'mino incontra nell'utilizzazione individuale di parti comuni dell'edificio?
La lettura coordinata dell'art. 1102 c.c. e dell'art. 1120 c.c. ci consentono di affermare che:
Uso delle parti comuni e regolamento condominiale
Questo e' quanto dispone la legge, ma in ambito condominiale - com'e' noto - esiste un secondo livello di regolamentazione, cioe' quello rappresentato dal regolamento condominiale.
In effetti l'art. 1138 c.c. specifica che il regolamento - obbligatorio quando i condo'mini sono piu' di dieci - deve contenere norme circa l'uso delle cose comuni ed il decoro dell'edificio.
Questo e' quanto dispone la legge, ma in ambito condominiale - com'e' noto - esiste un secondo livello di regolamentazione, cioe' quello rappresentato dal regolamento condominiale.
In effetti l'art. 1138 c.c. specifica che il regolamento - obbligatorio quando i condo'mini sono piu' di dieci - deve contenere norme circa l'uso delle cose comuni ed il decoro dell'edificio.
Il regolamento, quindi, potra' semplicemente rifarsi alle disposizioni di legge oppure dettagliare i limiti delle facolta' d'uso.
In tale ultimo caso, la natura del regolamento sara' fondamentale. Perchè?
Ove di natura assembleare, il regolamento potra' disciplinare l'uso - in casi eccezionali esponendo divieti (es. divieto sosta in strada interna stretta), ma mai comprimere diritti dei singoli sulle cose comuni (es. vietare ad un condo'mino o un gruppo di condo'mini una facolta' d'uso, esempio di apporre targhe sulle parti comuni).
Il regolamento contrattuale, invece, essendo un accordo tra tutti i condo'mini puo' contenere limitazioni, financo servitu', ai diritti dei singoli sulle parti di proprieta' esclusiva e/o comuni.
Piante e fiori su scale e pianerottoli
Le scale di accesso ai vari piani di un edificio in condominio sono, in assenza di diverse disposizioni dei titoli, parti comuni dello stabile. Lo stesso dicasi dei pianerottoli, che sono considerati sostanzialmente un prolungamento delle scale (es. Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).
Come le possono usare i condo'mini.
S'e' detto, in generale, che l'uso individuale e' consentito nei limiti anzi detti; tale valutazione va fatta caso per caso.
Certamente esiste un minimo comune denominatore di ogni valutazione che e' il seguente: per valutare la legittimita' dell'uso non e' necessario che quello oggetto di esame debba consentire un altro utilizzo identico e contemporaneo, ma che lo stesso non sia in generale limitativo del pari diritto degli altri condo'mini, ovvero di limitare lo stesso od altri usi in momenti differenti (tra le tante, Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).
E' evidente, quindi, che l'apposizione di fiori e piante su scale e pianerottoli possa essere considerata legittima fintanto che la stessa non limiti la normale utilizzazione di quegli spazi (transito per accesso alle unita' immobiliari) e non si frapponga ad eventuali diverse o uguali utilizzazioni anche future da parte degli altri condo'mini.
Stante la natura ornamentale dei vegetali, poi, difficilmente si potra' accusare chi l'ha apposte di avere alterato il decoro dell'edificio.
Come contestare l'occupazione invadente con piante e fiori delle parti comuni?
Ciascun condo'mino, l'amministratore e l'assemblea hanno il potere d'agire per ottenere la rimozione di cose ingombranti, pericolose, o piu' in generale lesive dei diritti individuali (per la tutela di tali diritti il titolare dell'azione e' il diretto interessato) e comuni.
La valutazione preliminare va fatta alla stregua delle norme, legislative e regolamentari, esistenti. Un vaso troppo grande che ingombri il normale passaggio sulle scale puo' essere certamente rimosso.
Del pari puo' essere contestata al condo'mino la modalita' di annaffiatura delle piante, nella misura in cui la stessa crei sporcizia.
L'azione di cui parliamo comprende tanto la possibilita' di diffidare, per via stragiudiziale, il condo'mino che con la propria condotta viola la legge ovvero il regolamento condominiale, tanto quella d'intraprendere la strada giudiziale, ossia una causa volta ad accertare l'uso illegittimo e quindi la rimozione delle piante (previo esperimento del tentativo di conciliazione).
Forse un po' troppo dato l'oggetto della contesa.