Di chi e' il portone d'ingresso all'edificio in condominio?
Chi deve pagare le spese per la sua conservazione?
La sostituzione e/o installazione devono essere considerate delle innovazioni?
Per gli interventi manutentivi sul portone si puo' beneficiare delle detrazioni fiscali?
Si tratta delle pia'¹ frequenti domande relative a questo elemento accessorio dello stabile
Proprieta' del portone dell'edificio
L'art. 1117 c.c. annovera tra le parti comuni, salvo differente indicazione del titolo, i portoni d'ingresso.
A che cosa serve il portone?
La funzione di questo elemento e' quella di delimitare la proprieta' evitando l'accesso indiscriminato dalla pubblica via.
Il portone e' comune non solamente ai titolari delle unita' immobiliari ubicate dopo di esso, ma anche a quelli che hanno la proprieta' di locali accessibili direttamente dalla strada.
=> Di chi e' il portone d'ingresso? Se gli atti non dicono nulla e' condominiale
In tal senso la giurisprudenza ha chiarito che “anche i proprietari di unita' aventi accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle spese di manutenzione inerenti all'androne ed alle scale (nella specie: portone, moquette e passatoia dell'ingresso, nonchè illuminazione dei servizi comuni) in quanto costituiscono elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato ed in quanto rappresentano strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, cui tutti i condomini sono tenuti per la salvaguardia della proprieta' individuale e per la sicurezza dei terzi” (Corte appello Milano, 3 luglio 1992, Arch. locazioni 1993, 309).
Il motivo e' semplice: solitamente il proprietario delle unita' immobiliari con esclusivo accesso dalla strada resta comunque comproprietario del lastrico, sicchè anche portone scale, ecc. restano di sua pertinenza.
Nel caso di condominio con pia'¹ scale, deve ritenersi che il proprietario dei locali “fronte strada” debba essere considerato contitolare del portone che usa, ossia di quello che potenzialmente gli serve per l'accesso alla sua parte di lastrico.
Si badi: prima si e' fatto riferimento ad una diversa disposizione del titolo. Cio' vuol dire che l'originario unico proprietario o comunque un regolamento condominiale contrattuale successivo possono limitare la proprieta' di questo elemento ad alcuni soli condo'mini (Es. i titolari delle unita' immobiliari poste all'interno dell'edificio.
Portone e condominio parziale
Si e' accennato alla fattispecie appena menzionato con riferimento ai titolari delle unita' immobiliari “fronte strada”, ma vediamo pia'¹ da vicino le vicende in relazione agli altri condo'mini.
Il terzo comma dell'art. 1123 c.c. specifica che “qualora un edificio abbia pia'¹ scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita' ”.
La norma non cita espressamente i portoni, ma anch'essi devono essere considerati soggetti al principio ivi indicato: le spese per i portoni negli edifici con pia'¹ scale sono sostenute dai solo condo'mini che li utilizzano, che sono anche i soli comproprietari degli stessi.
In ogni caso, salvo diverso accordo le spese per manutenzione/sostituzione/installazione del portone sono ripartite tra tutti i condo'mini (o tra quelli interessati) secondo i millesimi di proprieta' .
Installazione, manutenzione e sostituzione
Installare un portone laddove prima c'era solo un varco d'accesso non rappresenta, ad avviso dello scrivete, un'innovazione, ma un semplice miglioramento di una parte comune, al pari di quanto avviene per il cancello o le sbarre per le zone di parcheggio.
=> L'installazione di un cancello automatico non e' un'innovazione
La manutenzione puo' essere considerata tanto ordinaria quanto straordinaria, a seconda del tipo d'intervento necessario. In entrambi i casi, giusta quanto disposto dall'art. 16-bis del d.p.r. n. 917/86, la spesa per l'intervento e' da ritenersi detraibile, purchè eseguita nei modi indicati dalla legge. Allo stesso modo puo' concludersi in relazione alla sostituzione del portone.
La sostituzione al pari dell'installazione ex novo necessitano di autorizzazione amministrativa, variabile a seconda della natura dell'intervento.
=> Portone d'ingresso, chi paga per la sostituzione?