Quali attenzioni deve avere chi vuole aprire un'attivita' di pizzeria in un edificio in condominio?
Di contro, quali sono i diritti degli altri condo'mini in relazione a tale attivita' ?
Rispondere a questi quesiti serve a far chiarezza su un argomento - quelle dell'apertura delle attivita' di ristorazione in ambito condominiale - che sovente e' trattato con molto furore ideologico o comunque col pregiudizio della certa ed indiscutibile dannosita' ovvero fastidiosita' dell'intrapresa.
Vediamo, quindi, qui di seguito, le questioni che e' necessario approfondire per sapere che cosa si puo' fare e che cosa no.
Attivita' di pizzeria e regolamento condominiale
In primis la verifica in esame dev'essere attuata da chi intende acquistare o prendere in locazione un'unita' immobiliare da destinare a pizzeria - o piu' genericamente ad attivita' di ristorazione - nell'ambito di un edificio in condominio.
Il regolamento condominiale, infatti, puo' contenere limitazioni ovvero divieti specificamente riguardanti determinate attivita' .
Si badi: tali divieti non possono essere contenuti in un regolamento assembleare - ovverossia quello adottato in assemblea con votazione a maggioranza o con il voto unanime dei soli presenti e non di tutti i condo'mini - ma devono risultare:
- da un regolamento di natura contrattuale;
- da una specifica pattuizione inserita nell'ambito del contratto di acquisto dell'unita' immobiliare.
La particolare formulazione del divieto potrebbe fare considerare l'impossibilita' di attivare imprese del settore ristorazione alla stregua di una vera e propria servitu', sicchè la trascrizione della medesima comporterebbe l'inutilita' della specifica accettazione della clausola regolamentare da parte dell'acquirente - cosa'¬ come del conduttore - essendo la stessa opponibile a terzi in ragione della suddetta trascrizione (art. 2643 e ss. c.c.).
Sulla differenza tra servitu', oneri reali e obbligazioni propter rem, con specifico riferimento ai riflessi in materia di trascrivibilita' delle clausole contenute in un regolamento condominiale, si veda Cass. 5 settembre 2000, n. 11684.
La pizzeria, in quanto attivita' di ristorazione, puo' essere vietata tanto con specifico riferimento a quell'attivita' , tanto per rimando alla piu' generale categoria di appartenenza.
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Come specificato in piu' occasioni dalla Suprema Corte di Cassazione, i regolamenti condominiali di natura contrattuale possono vietare la destinazione d'uso delle unita' immobiliari di proprieta' esclusiva, sia facendo espresso richiamo all'attivita' non consentita (es. no a ristorazione, sale da ballo, ecc.), sia specificando i pregiudizi che si ha intenzione di evitare (es. no attivita' rumorose). In tal senso, tra le varie, si veda la sentenza n. 20237 del 18 settembre 2009.
Il riferimento al pregiudizio fa sa'¬ che, ad esempio, l'attivita' di pizzeria possa essere di per sè lecita, ma divenire contrastante con i precetti regolamentari in ragione della sua fastidiosita' .
Non solo: l'attivita' di pizzeria potrebbe essere di per sè lecita e magari esercitata senza creare disagio, ma non poter essere attivita' in ragione di divieti collaterali; su tutti si pensi al divieto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale di assoluto divieto di modificazione dell'estetica della facciata, mediante apposizione di targhe, insegne, o canne fumarie.
Pizzeria e canna fumaria sul muro comune
Al di fuori di questo specifico caso appena citato, in linea generale v'e' da specificare che nulla osta, salvo dimostrata ed accertata violazione del decoro e piu' in generale dell'art. 1102 c.c., all'installazione di una canna fumaria da collocarsi sulla facciata condominiale (specie se la facciata interna) a servizio di una pizzeria.
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Tutti i condo'mini e anche i conduttori (in tal senso Cass. 3 maggio 1997 n. 3874) hanno diritto di usare le cose comuni a loro esclusivo vantaggio purchè cio' non rechi pregiudizio al pari diritto degli altri, nonchè nocumento in relazione a sicurezza, stabilita' e decoro dell'edificio.
Installare una canna fumaria a servizio della propria unita' immobiliare indipendentemente dalla ragione dell'installazione - in assenza dei succitati divieti - e' considerato dalla giurisprudenza attivita' lecita e per di piu' non soggetta al regime delle distanze tra costruzioni, non potendosi annoverare la canna fumaria in questo alveo (ad es. Trib. Bari 16 giugno 2014 n. 2974).
Pizzeria ed immissioni intollerabili
In assenza di divieti regolamentari e nel rispetto dell'art. 1102 del codice civile - e chiaramente nell'osservanza della destinazione d'uso del locale, ovvero modificandola ove possibile - e' da considerarsi lecito aprire una pizzeria in condominio.
Cio' non vuol dire che l'attivita' non possa andare incontro a contestazioni in ragione di altre norme giuridiche che - lungi dal vietarla apriori - potrebbero portare alla emissione di provvedimenti volti all'adozione di accorgimenti e nei casi piu' gravi all'inibitoria.
Il riferimento, primariamente, e' alle cosa'¬ dette immissioni intollerabili, che possono riguardare rumori, odori, ecc. previsto e disciplinato dall'art. 844 c.c.