Deve escludersi l'inadempimento del locatore di un immobile a uso non abitativo ove non possa essere esercitata l'attivita' commerciale del conduttore per il mancato ottenimento dei titoli autorizzativi connessi all'abitabilita' e all'idoneita' dei locali, salvo che tale possibilita' risulti assolutamente preclusa a causa delle caratteristiche intrinseche e proprie del bene.
Questo e' il principio espresso dalla Corte di Cassazione civile, con sentenza n. 15377 del 26/7/2016, in tema di obblighi del locatore nei contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo.
=> Contratto di locazione commerciale
La vicenda. Motivo del contendere e' l'inidoneita' dell'immobile locato all'esercizio dell'attivita' di parrucchiere.
In primo grado vengono accolte le domande del conduttore volte alla risoluzione del contratto di locazione e al risarcimento dei danni.
Il giudizio di appello riforma completamente la decisione, rigettando le suindicate richieste in favore della domanda,promosse in via riconvenzionale dai locatori, avente ad oggetto per la condanna al pagamento dei canoni scaduti e scadendi sino alla liberazione dell'immobile.
La sentenza. La pronuncia risulta dunque particolarmente interessante poichè, pur inserendosi nel solco di un sempre pia'¹ consolidato orientamento, si sofferma anche sulle eccezioni alla regola generale,cosa'¬ da offrire un quadro sufficientemente esaustivo della problematica (Cass. Civ. n. 15377/2016). La Corte prende le mosse dal precedente contrasto giurisprudenziale.
Un primo orientamento addossava, infatti, al conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene fossero adeguate all'attivita' e al rilascio delle relative autorizzazioni amministrative, con conseguente esonero di qualsiasi responsabilita' in capo al locatore (ex multis Cass. Civ. n. 17986/2014).
=> Risoluzione del contratto di locazione e dichiarazione canoni non percepiti
Un diverso orientamento riteneva, al contrario, che la mancanza delle concessioni amministrative, specie se connesse all'abitabilita' dei locali e all'idoneita' rispetto all'attivita' cui gli stessi sarebbero stati destinati, configurava l'inadempimento del locatore in una misura tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c. (ex multis Cass. Civ. n. 3726/2012).
La regola. Il coordinamento fra le suesposte tesi si deve alla sentenza n. 13651/2014, che elabora il seguente principio di diritto cui pure rinvia la pronuncia in commento:
'In tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attivita' il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio - e con particolare riguardo alla sua abitabilita' e alla sua idoneita' all'esercizio di un'attivita' commerciale - solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sa'¬ da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attivita' del conduttore conformemente all'uso pattuito, puo' configurarsi l'inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilita' di ottenerli'.
In altri termini, la Cassazione ritiene che - una volta escluse le circostanze derogatorie alla regola generale, ossia l'assunzione di un obbligo specifico da parte del locatore o, al contrario, la consapevolezza in capo al conduttore dell'impossibilita' di ottenere i titoli - l'indagine di merito debba accertare se il rilascio delle autorizzazioni sia del tutto impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche dell'immobile, che ne impediscono in radice il mutamento di destinazione d'uso, ovvero se tale mutamento sia comunque astrattamente possibile, anche mediante l'acquisizione di permessi o pareri sui vincoli dell'immobile.
Solo nel caso di un'assoluta impossibilita' si configura l'inadempimento che legittima la risoluzione del contratto da parte del conduttore.
E difatti, nel caso di specie, non essendo stato accertato se il rilascio del permesso per l'attivita' di parrucchiera fosse, in astratto, ancora possibile, la Suprema Corte cassa con rinvio la pronuncia d'appello cosa'¬ da consentire il suddetto accertamento.
=> Il contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo
Le eccezioni. La regola generale e', tuttavia, suscettibile di deroga in due ipotesi.
Da un lato, il locatore risponde comunque del mancato ottenimento delle autorizzazioni amministrative ove tale circostanza sia stata oggetto di espressa pattuizione e, si badi bene, non essendo a tal fine sufficiente la generica enunciazione che la locazione e' destinata a un determinato utilizzo da parte del conduttore.
Occorre, infatti, uno specifico impegno contrattuale da parte del locatore, poichè solo in tal caso il mancato conseguimento delle licenze diviene parte dell'obbligo di garantire il pacifico godimento del bene rispetto all'uso convenuto.
Dall'altro lato, specularmente, le caratteristiche intrinseche del bene perdono di ogni rilievo qualora venga dimostrato che il conduttore eraa conoscenza della situazione ed abbia consapevolmente accettato l'assoluta impossibilita' di ottenere i titoli autorizzativi all'esercizio dell'attivita' .
A fronte di tale elemento psicologico del conduttore, il locatore e' esonerato da qualsivoglia responsabilita' .
=> Locazione commerciale e mancato rilascio delle autorizzazioni amministrative