La sentenza della Corte di Appello di Lecce applica la disciplina prevista dall'articolo 2 del decreto legislativo n. 122/ del 2005 stabilendo la nullita' del contratto preliminare stipulato senza aver osservato l'obbligo di consegnare all'acquirente, prima della stipula del contratto, una polizza fideiussoria.
La disciplina. Il decreto legislativo n. 122 del 2005 contenente 'Disposizioni per la tutela dell'acquirente di immobili da costruire' ha introdotto nel nostro ordinamento una normativa protesa a regolare l'acquisto di immobili da un'impresa costruttrice prevedendo una serie di norme finalizzate a contenere i rischi connessi a tale tipo di operazione. Prima dell'avvento di tale intervento normativo varie erano le problematiche connesse all'acquisto di immobili da costruire, ove l'acquirente acquista 'su carta' un immobile versandone il relativo acconto e riservandosi, in seguito all'avanzamento dei lavori, di versare le rate successive. Ovviamente tale operazione giuridica, fino all'avvento del decreto n. 122, presentava notevoli rischi per l'acquirente esposto alla possibilita' che l'impresa costruttrice potesse essere coinvolta in situazioni pericolose (crisi, indebitamento, fallimento) (Tribunale di Brescia, 23 maggio 2014).
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Con l'avvento del decreto legislativo n. 122 del si assiste alla disciplina di nuove forme di tutela per gli acquirenti di immobili da costruire fra le quali rientra quella prevista dall' 2 del decreto legislativo n. 122/2005 che prevede l'obbligo del costruttore di consegnare all'acquirente una polizza fideiussoria a pena di nullita' del contratto. (Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, 4.6.2013; Trib. Monza Sez. I, 10-05-2014). Oltre alla fideiussione il decreto legislativo n. 122 del 2005 prevede anche un'altra forma di garanzia in favore dell'acquirente e cioe' la polizza assicurativa che, ai sensi dell'art. 4, il costruttore ha l'obbligo di consegnare al promissario acquirente al momento della stipula del contratto. La finalita' di tale polizza e' proprio quella di, compresi i danni a terzi, che potrebbero verificarsi nei dieci anni successivi all'ultimazione dei lavori. E' bene precisare, inoltre, che il decreto legislativo 122 del 2005 e' stato oggetto di modifiche ad opera del decreto legge n. 47 del 2014 ( convertito in legge n. 80/2014) che introducendo il comma 1 bis all'art. 5 ( del d.lgs. 122/2005) ha disposto il divieto di rinuncia alla tutele previste da tale decreto ( d.lgs.122) stabilendo la conseguente nullita' di ogni clausola contraria che, pertanto, dovra' considerarsi come non apposta.
La sentenza. Nel caso giunto all'esame della Corte d'
La sentenza. Nel caso giunto all'esame della Corte d'appello pugliese una ditta costruttrice chiedeva la riforma della sentenza di primo grado che aveva dichiarato nullo il contratto preliminare di vendita di un immobile poichè, la polizza fideiussoria, era stata consegnata dal costruttore all'acquirente solo dopo la stipula del contratto, violando in tal modo la prescrizione prevista dall'art. 2 del D.lgs. 122/2005.
Secondo la societa' costruttrice, che ricorreva in appello chiedendo la riforma della sentenza di primo grado, doveva considerarsi irrilevante il rilascio della polizza fideiussoria in data posteriore rispetto alla stipula del contratto preliminare che disponeva la vendita dell'immobile da costruire.
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La Corte di appello, attraverso la sentenza in commento, respinge le doglianze mosse dall'impresa costruttrice alla pronuncia di primo grado, e conferma la nullita' del preliminare intercorso fra quest'ultima ed il promittente acquirente dato che la fideiussione era stata rilasciata dall'impresa solo dopo la stipula del contratto preliminare violando palesemente quanto espressamente sancito dall'art. 2 del decreto legislativo n. 122/2005.
La sentenza in commento, inoltre, precisa che la nullita' del preliminare non puo' essere sanata neanche dal successivo contegno delle parti ed in particolare della promittente venditrice che, dopo la stipula del preliminare, ha consegnato al promissario acquirente una polizza fideiussoria.
Per quanto concerne, invece, il presupposto che giustifica l'operativita' della disposizione prevista dall'art. 2 del decreto legislativo n. 122 del 2005, con tutti gli oneri a carico del costruttore primo fra tutti quello di consegnare all'acquirente la polizza fideiussoria: e' indispensabile che ricorra una condizione e cioe' che si tratti di immobili per i quali, ai sensi dell'art. 1 del decreto in questione, sia stato richiesto il permesso di costruire. Pertanto la Corte d'appello esclude che la nullita' possa coinvolgere anche il preliminare di permuta poichè questo era stato stipulato dalle parti prima della richiesta del permesso di costruire.
La conferma della nullita' del preliminare stipulato violando l'obbligo del costruttore di rilasciare preventivamente la fideiussione, ad opera della sentenza in commento, comporta come conseguenza l'obbligo dell'impresa costruttrice di restituire l'acconto ricevuto dal promittente acquirente maggiorato degli interessi legali calcolati a partire dal giorno del pagamento.
In sintesi, quindi, nella vendita di immobili da costruire dopo la richiesta del permesso di costruire incombe sul costruttore l'obbligo di consegnare all'acquirente, prima della stipula del contratto che abbia ad oggetto il suo trasferimento non immediato, una polizza fideiussoria e l'inadempimento di tale obbligo comporta la nullita' del contratto che, ricordiamo, puo' essere fatta valere unicamente dall'acquirente.
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