Il rapporto tra proprieta' esclusiva e condominio e il rapporto tra le varie proprieta' esclusive in condominio, sollevano non pochi problemi di corretta qualificazione giuridica.L'ipotesi del peso imposto a carico della proprieta' esclusiva di uno dei condomini ed a favore del condominio, o viceversa,rientra, comunque, senz'altro nel campo delle servitu'.
Brevemente, e' utile ricordare, che la servitu' e' il peso imposto sopra un fondo per l'utilita' di altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.). Le servitu' sono dette prediali, in quanto devono inerire strettamente al fondo a cui vantaggio sono stabilite.
L'utilitas (il vantaggio), deve riguardare prima di tutto la proprieta' e con essa si trasferisce automaticamente (ove trascritta).
Altro requisito fondamentale e' l' altruita' del fondo servente rispetto a quello dominante, concetto espresso con l'espressione latina nemini res sua servit, ossia nessuno puo' asservire una cosa propria.
=> Costituzione di una servitu' su parti condominiali
Ora, applicando tali concetti all'ambito condominiale, sorge spontanea una domanda: puo' dirsi ricorrente l'altruita' del fondo, anche se gli appartamenti appartengono a persone che sono, a loro volta, contitolari delle parti comuni?Certamente sa'¬.
Il principio nemini res sua servit trova applicazione soltanto quando un'unica persona sia titolare del fondo servente e del fondo dominante e non anche quando il proprietario di uno solo di questi sia comproprietario dell'altro, giacchè, in tal caso, l'inter soggettivita' del rapporto e' data dal concorso di altri titolari del bene.
Ne deriva che il suddetto principio non costituisce ostacolo alla costituzione di una servitu' a carico di un immobile di proprieta' individuale compreso in un edificio condominiale ed a vantaggio della restante proprieta' comune. (Cass. civ., sez. II, 17 luglio 1998, n. 6994).
Altro elemento da evidenziare, in materia di servitu' in condominio, e' che, come asserito dalla Suprema Corte,nell'ipotesi di servitu' costituita a vantaggio di un edificio condominiale, non si hanno tante autonome servitu' a favore delle unita' immobiliari in cui e' diviso l'immobile, ma va ravvisata una sola servitu' comune a tutti i partecipanti il condominio.(Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6603).
Date queste brevi premesse, a parte le c.d. servitu' prediali coattive le quali formano un numero chiuso, la costituzione della servitu' sulle parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1108 co. 3 c.c., applicabile al condominio in virtu' del richiamo di cui all'art. 1139 c.c., richiede il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio che sono titolari della facolta' di disporre del diritto di godimento del bene comune.
=> Differenza tra servitu' volontarie e servitu' coattive
Il consenso e' quindi elemento imprescindibile al fine della costituzione di una servitu' volontaria.
Ora, partendo da tale presupposto, e' evidente come, a maggior ragione, la creazione di una servitu' in un appartamento di proprieta' esclusiva di un singolo condomino, non puo' avvenire senza il consenso espresso dell'interessato, soprattutto se in presenza di possibili soluzioni alternative.
Questo, in buona sostanza, quanto ha stabilito il Tribunale di Ascoli Piceno con la sentenza n. 357 del 15.03.2018, accogliendo il ricorso di una condomina.
La vicenda. Una condomina impugnava una delibera che aveva approvato l'installazione di una fossa settica per risolvere alcuni problemi di scarico all'interno del condominio. Il problema era costituito dal fatto chela soluzione prescelta e votata prevedeva il passaggio di alcune tubazioni all'interno di un ripostiglio di sua proprieta' e l'installazione di pozzetti di ispezione da verificare periodicamente.Di qui la richiesta di dichiarare nulla o quantomeno annullabile la delibera condominiale.
Il Giudice, all'esito di una lunga fase istruttoria, ha ritenuto che la domanda attorea fosse fondata e meritevole di accoglimento, orientando la decisione in tal senso grazie, in particolar modo, alle risultanza della esperita CTU.
Difatti, tra i vari quesiti posti al CTU, vi era, sia quello di valutare se il progetto predisposto dal geometra incaricato dal condominio interessasse o meno la proprieta' esclusiva della ricorrente e se la soluzione prospettata ed approvata dal condominio potesse o meno causare pregiudizio alla stessa, sia quello di accertare se la soluzione approvata dal condominio fosse l'unica possibile.
In particolare, l'attenta CTU redatta, segnalava, da un lato, che il progetto del geometra incaricato dal condominio, pur non compromettendo le condizioni igienico-sanitarie relativamente alla proprieta' esclusiva della signora, comportava necessariamente per la medesima la creazione di una servitu' e, nel caso della posa di eventuali 'pozzi' di ispezione, anche l'obbligo di far accedere altri periodicamente alle sue proprieta' , dall'altro, che il progetto approvato con la delibera assembleare impugnata non era l'unico possibile ne e' il migliore.
Il CTU proponeva,infatti,una soluzione alternativa ed ottimale. Tale intervento avrebbe garantito di evitare interventi invasivi all'interno dell'edificio, agendo quasi esclusivamente su tratti di tubazioni esterne.
Diverso, ad esempio, sarebbe stato il caso in cui, la tubazione condominiale, fosse gia' presente nella zona sottostante il pavimento dell'appartamento. In questo caso, come affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14292/2017, la corrispondente servitu' sarebbe sorta per destinazione del padre di famiglia nel momento in cui, l'originario ed unico proprietario dell'immobile che aveva dato luogo (con la predisposizione della tubatura) alla corrispondente situazione di fatto, ha venduto i singoli appartamenti, quindi, totalmente lecita e insindacabile dal singolo condomino.
Tornando al caso in esame, avendo individuato il CTU una soluzione alternativa che non comprometteva il diritto di proprieta' di alcun condomino e pertanto sicuramente piu' valida di quella di cui alla delibera impugnata, la stessa, essendo lesiva del diritto di proprieta' esclusiva avendo previsto la realizzazione di una servitu' a carico della ricorrente senza il suo consenso,e' da dichiararsi nulla.Sul punto, giova precisare, che sono nulle quelle delibere assembleari che siano prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell'assemblea, quelle che vadano ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprieta' esclusiva di ogni condomino, ed infine quelle invalide in relazione all'oggetto.
=> L'utilita' della servitu' e il diritto costituito sul fondo altrui
In conclusione, la domanda di parte attrice deve essere accolta ed alla soccombenza segue la condanna delle convenute al pagamento delle spese di lite in suo favore