La qualita' di condomino non e' determinata dalla partecipazione alle spese condominiali e si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale, che ha natura ricognitiva e non costitutiva. (Cassazione civile, sentenza n. 4844 del 24 febbraio 2017)
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Questo e' il principio espresso dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 4844 del 24 febbraio 2017. Gli Ermellini hanno confermato la validita' della nomina dell'amministratore del condominio, deliberata dall'assemblea anche con il voto del proprietario di un vano sottotetto successivamente trasformato in mansarda, non incluso nelle tabelle millesimali.
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Il caso - La Corte d'appello di Torino decideva per la validita' della delibera assembleare in oggetto in quanto 'nessuna norma fa dipendere la qualita' di condomino dalla contribuzione alle spese', essendo ben possibile il relativo accollo da parte di altri partecipanti, salve le azioni i regresso nei rapporti interni, cosa'¬ come e' ben possibile che uno solo dei condomini si accolli le spese di tutti gli altri, ferma restando la qualita' di condomini di costoro.
In altri termini, la qualita' di condomino non e' determinata dalla partecipazione alle spese, nè tantomeno dall'inclusione nelle tabelle millesimali. Secondo la corte piemontese, per assumere la qualita' di condomino e' sufficiente essere proprietario di una unita' immobiliare del fabbricato e, quindi, di parti comuni.
Non assume rilievo, invece, l'inclusione dell'unita' immobiliare nelle tabelle millesimali, in considerazione del loro carattere meramente ricognitivo, e non attributivo di diritto e obblighi.
Alcuni condomini presentavano ricorso in cassazione contro la sentenza d'appello. Nello specifico, i ricorrenti chiedevano alla Corte di cassazione, tra l'altro, di stabilire 'se in un edificio condominiale dotato di tabelle millesimali, la trasformazione di un locale sottotetto, con conseguente mutamento di destinazione dello stesso mediante creazione di unita' abitativa non censita nelle tabelle, consenta o meno al proprietario di esercitare il diritto di voto nell'assemblea e a quali condizioni'.
Pronunciandosi in merito (e respingendo il ricorso), la suprema Corte osservava come la mancata inclusione di un unita' immobiliare nelle tabelle millesimali non priva affatto il suo proprietario del diritto di partecipare (e votare) alle assemblee, compresa quella, ovviamente, deputata alla nomina dell'amministratore.
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Osserva il Collegio che 'la qualita' di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale, la cui natura ricognitiva ormai e' fuori dubbio'.
Gia' le Sezioni Unite, del resto, hanno precisato che la deliberadi approvazione delle tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che e' nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica (Cass. civ., Sez. Un., 9.8.2010, n. 18477).
Ancora, e' stato precisato in giurisprudenza che 'il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprieta' del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi - la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validita' delle delibere assembleari - e consente sempre di valutare anche 'a posteriori' in giudizio se le maggioranze richieste per la validita' della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condizionai lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio' (Cass. civ., 9.8.2011, n. 17115).
Cio' posto, nel caso di specie e' evidente che la mancata inclusione dell'unita' mansardata nella tabella millesimale in vigore (situazione certamente singolare ma a cui ben poteva - e ben puo' - agevolmente porsi rimedio con lo strumento della revisione) non priva il proprietario dei diritti a lui spettanti quale condomino, tra cui, ovviamente, quello di concorrere alla scelta dell'amministratore dell'edificio, nè lo esonera di fatto dal contribuire alle spese di gestione o dal regolarizzare la sua posizione per il pregresso.
Il principio da tenere in mente, secondo la Cassazione, e' che non esiste alcun connubio indissolubile tra l'obbligo di contribuire alle spese condominiali e il diritto di voto. Questo, in quanto criterio legale delle spese in misura proporzionale al valore delle proprieta' di ciascun condomino, e' liberamente derogabile per convenzione quale appunto il regolamento contrattuale di condominio.In altre parole, i condomini possono derogare tramite convenzione contrattuale al criterio di ripartizione delle spese previsto dal codice civile.
Secondo la Cassazione, poichè i condomini possono decidere di distribuire le spese condominiali seguendo parametri differenti da quelli previsti dal codice civile, e' del tutto ovvio che la qualita' di condominio non potra' essere legata al fatto di contribuire o meno alle spese stesse, essendo perfettamente possibile che un condomino (che quindi evidentemente resterebbe tale) tramite una convenzione approvata da tutti gli altri non sia chiamato al pagamento delle spese condominiali.
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Avv. Giuseppe Nuzzo - giu.nuzzo@alice.it