Quali sono gli aspetti che non possono non essere tenuti in considerazione quando si sceglie di nominare una societa' – di persone o di capitali – quale amministratore di un condominio?
Partiamo, come si suole dire, dalla base: nessun dubbio sul fatto che una societa' possa essere nominata amministratore condominiale.
Al riguardo ha dissolto ogni dubbio l'art. 71-bis disp. att. c.c. a mente del quale possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche societa' di cui al titolo V del libro V del codice.
Le societa' cui fa riferimento la norma sono le societa' di persone e le societa' di capitali.
Ricordiamo che attualmente il codice civile disciplina le seguenti tipologie di societa' :
a) societa' semplice:
b) societa' in nome collettivo;
c) societa' in accomandita semplice;
d) societa' a responsabilita' limitata;
e) societa' per azioni;
f) societa' cooperative.
In relazione alla soggettivita' giuridica ed alla responsabilita' patrimoniale, si e' soliti distinguere tra:
a) societa' di persone;
b) societa' di capitali.
Da non perdere. Cosa fare nel caso di pareggio per la nomina, conferma e revoca dell'amministratore.
Le prime sono quelle societa' che non sono dotate di una propria personalita' giuridica nonchè di autonomia patrimoniale: i soci che vi partecipano rispondo solidamente ed illimitatamente con il proprio patrimonio dei debiti della societa' (tranne i soci accomandanti che rispondono solamente per la quota di riferimento).
Le societa' di capitali, invece, hanno una propria personalita' giuridica. Nell'ambito dell'ordinamento, quindi, esse rappresentano un vero e proprio soggetto: come se si trattasse di una persona fisica, la persona giuridica ha propri diritti e obblighi e delle responsabilita' di questa i soci rispondono solamente in relazione al capitale versato.
Se una societa' assume l'incarico di amministratore condominiale e' necessario che qualcuno al suo interno possieda i requisiti di legge previsti per lo svolgimento dell'attivita' ?
La risposta e' positiva. Al riguardo il medesimo art. 71-bis disp. att. c.c., sempre al terzo comma, specifica che “i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la societa' presta i servizi”.
=> L'avviso di convocazione sottoscritto dal socio e' valido?
L'uso della congiunzione «e», apposto di quella «o», lascia intendere che i requisiti debbano concorrere su tutte le persone che a vario titolo partecipano alla societa' . Fanno eccezione i dipendenti rispetto ai quali solamente gli incaricati a svolgere la funzioni di amministratore devono avere il possesso dei requisiti.
Una situazione differente, ad esempio, dalle societa' che svolgono attivita' di mediazione immobiliare, rispetto alle quali il possesso dei requisiti di legge (l. n. 39/1989) non e' richiesto necessariamente a tutti i soci, quanto piuttosto ai legali rappresentanti della compagine.
Quanto alla nomina, e' fondamentale che il verbale indichi chiaramente il nome della societa' che si sceglie di nominare e non solo quello del legale rappresentante.
In buona sostanza, la formula corretta per indicare la nomina ad amministratore condominiale e' la seguente: «l'assemblea, con il voto favorevole di (indicazione di nominativi e relativi millesimi con riepilogo) e contrario di (indicazione di nominativi e relativi millesimi con riepilogo) essendo raggiunta la maggioranza prescritta dalla legge nomina amministratore pro-tempore del condominio Alfa per l'anno di gestione (indicare anno di riferimento), la societa' Gamma (indicare ragione sociale) in persona del legale rappresentante p.t. che possiede i requisiti di legge per lo svolgimento dell'incarico (eventuale: come da documentazione richiesta e che si allega al presente verbale)».
=> Piena legittimita' della nomina ad amministratore di una societa' di capitali (S.p.a, S.r.l., S.a.p.a.).
=> Nominare un nuovo amministratore senza revocare il precedente,
=> Quando la nomina dell'amministratore non e' obbligatoria