Amministratore di condominio: quando e' obbligatorio nominarlo?
La risposta al quesito e' contenuta nel primo comma dell'art. 1129 c.c. a mente del quale quando i condo'mini sono piu' di otto l'assemblea e' tenuta ad nominare un amministratore.
Piu' di otto, cioe' nove. Al di sotto di quel numero nessun obbligo.
Vista la confusione sull'esatto conteggio del numero di condo'mini che sovente si riscontra, e' utile una precisazione.
Ai fini del computo dei condo'mini, dobbiamo considerare che un condo'mino proprietario di piu' unita' immobiliari vale sempre come un solo condo'mino, cioe' non contano le unita' immobiliari possedute.
Al contrario tanti condo'mini, ad esempio due o piu', proprietari della medesima unita' immobiliare sono da ritenersi, ai fini del calcolo che qui c'interessa, sempre e solo come un condo'mino.
Riprova di cio' sta nel fatto che i comproprietari di un'unita' immobiliare hanno diritto ad un solo rappresentante in seno all'assemblea condominiale.
Cosa'¬, in un condominio di otto unita' immobiliari delle quali sette in proprieta' ad altrettante persone ed una in proprieta' a tre persone, il numero complessivo di comproprietari (dieci) non incide sull'obbligatorieta' della nomina.
Obbligo di nomina ed adempimenti
Che cosa fare quando l'assemblea pur se obbligatorio non provvede alla nomina dell'amministratore condominiale?
In tal caso, a dirlo e' lo stesso art. 1129, primo comma, c.c. ciascun condo'mino, munito di tale prova (verbale che attesti la mancata nomina, per qualunque motivo), puo' rivolgersi all'Autorita' Giudiziaria affinchè la stessa provveda, in sostituzione dell'assise condominiale, all'adempimento di tale incombenza.
Per completezza e' utile rammentare che ad oggi l'Autorita' competente, trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione, e' rappresentata dal Tribunale del circondario nel quale e' ubicato l'immobile, mentre a far data dal 31 ottobre 2021, sara' competente il Giudice onorario di Pace del circondario nel quale e' ubicato l'immobile (d.lgs n. 116/2017)
L'amministratore cosa'¬ detto giudiziale e' in tutto e per tutto parificabile ad un amministratore nominato dall'assemblea. Cio' vuol dire che l'assise deve concordare con esso il compenso e puo' revocarlo in qualunque momento.
Le stesse prerogative di ciascun condo'mino spettano, alle medesime condizioni, anche all'amministratore dimissionario.
Nomina facoltativa e adempimenti
Se la nomina e' facoltativa, cioe' quando i condo'mini non superano il numero di otto, come su calcolati, ad essa puo' provvedervi solamente l'assemblea condominiale.
E' utile rammentare che la legge n. 220/2012, riformando l'art. 1129 c.c., ha innalzato (non senza critiche), la soglia di obbligatorieta' della nomina dell'amministratore condominiale da cinque a nove condo'mini.
E' utile rammentare che in questi casi la giurisprudenza ha ritenuto inammissibile il ricorso volto alla nomina giudiziale dell'amministratore condominiale (Trib. Milano 16 novembre 2015, n. 12843).
Da non perdere: Condominio in autogestione, come comportarsi
Nomina facoltativa, ma se deliberata vincola tutti
L'art. 1137, primo comma, del codice civile specifica che le delibere assunte dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condo'mini.
La legge pone espressamente le eccezioni a questo principio di carattere generale e le individua nelle seguenti fattispecie:
Cio' vuol dire, ad esempio, che la nomina dell'amministratore assunta con un quorum deliberativo inferiore rispetto a quello previsto dalla legge sebbene annullabile e' da considerarsi pienamente vincolante, anche per il dissenziente ovvero all'assente, fintanto che un giudice non l'abbia sospesa e/o annullata.
Per completezza rammentiamo che per la nomina dell'amministratore, tanto in prima quanto in seconda convocazione e' sempre necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresentino almeno la meta' del valore dell'edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.).
Tornando al quesito posto in partenza, pertanto, e' possibile affermare che anche in un condomino di quattro persone (come il quello di tre ed in quelli fino ad otto partecipanti), ove la maggioranza decidesse di deliberare la nomina dell'amministratore, allora tutti i condo'mini, ossia anche il o i contrari dovrebbero rispettarla, ossia riconoscere il ruolo dell'amministratore e conseguentemente pagargli il compenso concordato con l'assemblea.
Quanto a quest'ulti
Per completezza rammentiamo che per la nomina dell'amministratore, tanto in prima quanto in seconda convocazione e' sempre necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresentino almeno la meta' del valore dell'edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.).
Tornando al quesito posto in partenza, pertanto, e' possibile affermare che anche in un condomino di quattro persone (come il quello di tre ed in quelli fino ad otto partecipanti), ove la maggioranza decidesse di deliberare la nomina dell'amministratore, allora tutti i condo'mini, ossia anche il o i contrari dovrebbero rispettarla, ossia riconoscere il ruolo dell'amministratore e conseguentemente pagargli il compenso concordato con l'assemblea.
Quanto a quest'ultimo aspetto giova comunque rammentare che un eventuale accordo tra tutti i condo'mini puo' prevedere una differente modalita' di ripartizione rispetto a quella prevista dalla legge, cioe' secondo millesimi di proprieta' .
Cio' vuol dire che i favorevoli alla nomina potrebbero concordare con il o i contrari di accollarsi il pagamento dell'onorario del professionista. Ipotesi molto improbabile.