Non si puo' destinare un appartamento ad 'affittacamere', attivita' alberghiera o di bed and breakfast se il regolamento di condominio vieta destinazioni d'uso diverse da quella abitativa.
Cosa'¬ ha stabilito la seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016. Una sentenza e' destinata a far discutere, perchè sembra ribaltare il precedente orientamento affermato dalla stessa Corte suprema.
In passato, infatti, i giudici di legittimita' si sono espressi a favore delle attivita' ricettive in condominio anche in presenza di divieti nel regolamento, ritenendo tali attivita' compatibili con la destinazione d'uso abitativa (vedi: Bed and breakfast in condominio: nessun cambio di destinazione d'uso degli appartamenti). Un orientamento, peraltro, seguito da molte sentenze di merito, da ultimo quella del Tribunale di Verona del 22 aprile 2015 (vedi: Aprire un b&b in condominio nonostante il divieto di destinazione diversa da quella abitativa), che ha censurato l'interpretazione data dall'assemblea al regolamento condominiale, che proibiva di dare agli immobili destinazioni d'uso diverse da quella abitativa, ritenendo compatibile l'attivita' di B&B con tale la destinazione.
Ora la Cassazione sembra cambiare idea. Niente B&B o attivita' di affittacamere se il regolamento lo vieta. Ed il divieto rimane anche se il regolamento e' datato, ed anche se altri condo'mini, in passato, violando lo stesso regolamento, hanno utilizzato i propri appartamenti per attivita' commerciali, imprenditoriali o professionali.
Il caso di specie deciso dalla suprema Corte e' anal
Il caso di specie deciso dalla suprema Corte e' analogo ad altri che abbiamo gia' esaminato sul nostro sito. L'assemblea di condominio autorizza una s.r.l. ad adibire gli immobili che ha in locazione ad uso di affittacamere. La delibera, pero', viene impugnata dai condo'mini, che lamentano la violazione dell'art. 2 del regolamento contrattuale (redatto nel lontano 1920 e mai modificato), che cosa'¬ dispone: 'e' vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillita' , alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato'.
A propria difesa, la societa' sostiene che la norma regolamentare non era pia'¹ applicabile, perchè basata su rigide prescrizioni stilate nel 1920, oggi non pia'¹ valide. Inoltre, altri inquilini in passato avevano intrapreso attivita' commerciali, imprenditoriali e professionali vietate dal regolamento. Il che confermava la non vigenza della norma anche ai sensi dell'art. 1362 c.c., secondo il quale 'nella interpretazione del contenuto del contratto deve farsi luogo alla comune volonta' delle parti anche valutando la condotta delle medesime, successiva alla conclusione del negozio'.
La Cassazione, confermando quanto gia' deciso in sede d'appello, ha rigettato il ricorso della societa' e confermato il divieto di adibire l'immobile ad attivita' ricettiva.
Secondo i giudici non conta la condotta contraria al regolamento tenuta in passato da latri condominio, che non puo' influenzare la interpretazione e la vigenza del regolamento stesso, anche se datato. Allo stesso modo, non incide sull'interpretazione del divieto la legge della Regione Lazio 18/1997, all'epoca vigente, che incentivava l'attivita' di affittacamere per favorire una ripresa dell'attivita' ricettiva in occasione del Giubileo del 2000.
Soprattutto, la Cassazione sottolinea che 'ontologicamente l'attivita' di affittacamere e' del tutto sovrapponibile - in contrapposto all'uso abitativo - a quella alberghiera e, pure a quella di bed and breakfast (vedi sui due punti: Cass. Sez. VI-2, ordinanze 704/2015 e 26087/2010)'. Detto in altri termini: tutte e tre le attivita' - affittacamere, alberghiera e di bed e breakfast - sono incompatibili con la destinazione dell'immobile ad uso abitativo. Ne consegue che tali esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo.
La sentenza odierna potra' influenzare gli affari di molte persone. Vedremo come i giudici si orienteranno dopo questo ripensamento della Cassazione. Rimane peraltro la possibilita' di superare il divieto regolamentare ottenendo il consenso di tutti i condo'mini all'apertura del b&b.
Correlato: => Se il regolamento vieta l'attivita' di affittacamere non si puo' fare anche se in passato altri condomini l'hanno fatta.