Morte del condomino moroso. Pagamento delle spese arretrate e obbligo di comunicazione del decesso. Ecco come fare.

In caso di morte del condomino, grava sugli eredi l'obbligo di comunicarne il decesso. In difetto, l'amministratore dovra'  attivarsi per conoscere i soggetti che subentrano al defunto sia per la corretta gestione dell'anagrafe condominiale che per l'invio dell'avviso di comunicazione dell'assemblea. Inoltre, gravano su di essi le spese condominiali del defunto.

In caso di mancanza di eredi o di rinuncia all'eredita' , occorrera'  provvedere all'instaurazione di un giudizio per la nomina del curatore dell'eredita'  giacente.

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Morte del condomino. In linea generale, gli oneri condominiali inevasi da parte del proprietario defunto restano a carico dei suoi eredi.

Si considerano tali i soggetti espressamente indicati dal de cuiusnelle disposizioni di ultima volonta' ; oppure, in mancanza di testamento, sono eredi i successori legittimi.

Ai sensi dell'art. 565 c.c., rientrano nella categoria dei successibili: il coniuge, i discendenti, gli ascendenti, i collaterali e gli altri parenti sino al sesto grado.

=> Morte del condomino, mancanza di eredi e sorte dei debiti condominiali

Comunicazione del decesso all'amministratore. A seguito della morte del condomino, e' onere dei suoi eredi darne comunicazione all'amministratore; egli, infatti, deve aggiornare il registro dell'anagrafe condominiale, anche per avere la possibilita'  di conoscere i soggetti a cui indirizzare l'avviso di convocazione dell'assemblea.

Si ricorda, infatti, che in caso di incompleta convocazione degli aventi diritto, la delibera e' annullabile su istanza degli interessati (art. 66 c. 3 disp. att. c.c.).

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Omessa comunicazione del decesso all'amministratore. Nel caso in cui gli eredi non forniscano notizia della morte del condomino e del loro subentro, in passato si riteneva che l'amministratore non fosse tenuto ad inviare l'avviso di convocazione agli eredi [1] , anzi che egli potesse inoltrare il suddetto avviso presso l'ultimo domicilio conosciuto del condomino deceduto [2] .

Invero, secondo la giurisprudenza pia'¹ recente, «l'amministratore che abbia cognizione della successione nel diritto di proprieta'  di un immobile sito all'interno dello stabile condominiale non puo' attendere passivamente che gli venga comunicato il nome del nuovo condominio ma deve attivarsi – specie quando cio' sia possibile facilmente – per reperire i dati identificativi del nuovo proprietario» (Trib. Roma 5599/2016).

Preme sottolineare come sull'amministratore gravi l'obbligo di comportarsi con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.) [3] .

Per le suesposte ragioni, egli e' tenuto ad avvisare anche coloro che abitualmente non vivono nell'edificio, e soprattutto deve inviare la convocazione al proprietario dell'unita'  immobiliare e non gia'  al condomino cosiddetto apparente [4] .

A maggior ragione, dunque, l'amministratore deve attivarsi nel caso di decesso di un condomino.

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Anagrafe condominiale(art. 1130 c. 1 n. 6 c.c.). L'amministratore, tra le sue molteplici attribuzioni, ha l'obbligo di curare un registro contenente le generalita'  dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali (si pensi all'usufruttuario), dei titolari dei diritti personali di godimento (un conduttore o un comodatario).

Devono essere noti: il codice fiscale, la residenza (o il domicilio), i dati castali delle rispettive unita'  immobiliari. Qualsiasi variazione degli elementi suindicati va comunicata, prima fra tutte la morte di un condomino.

In caso di omessa comunicazione, l'amministratore ha titolo per sollecitare l'invio delle informazioni mancanti e per attivarsi al fine di acquisire i dati carenti, ponendo le eventuali spese a carico dei responsabili.

Convocazione dell'assemblea in caso di decesso di un condomino. Come si accennava poco sopra, l'incompleta convocazione dei condomini rappresenta una causa di annullabilita'  della delibera assembleare.

Pertanto, e' importante che l'avviso di comunicazione sia inviato a tutti gli aventi diritto.

Inoltre, ai sensi dell'art. 1136 c.6, l'assemblea non puo' deliberare se non sono stati regolarmente convocati tutti i condomini.

Ne consegue che l'amministratore sia tenuto ad effettuare le ricerche necessarie ai fini dell'individuazione degli eredi (art. 1130 c. 1 n. 6 c.c.).

In termini pia'¹ pragmatici, per accertare chi sia titolare del bene a seguito del decesso, e' consigliabile effettuare una visura presso la conservatoria dei registri immobiliari; infatti, l'accettazione della eredita'  che comporti l'acquisto di un diritto reale deve essere trascritta (art. 2648 c.c.), pertanto dovra'  risultare dai pubblici registri.

In ogni caso, qualora ogni ricerca risultasse vana, si consiglia, come valida alternativa, l'invio della convocazione assembleare a tutti gli eredi impersonalmente nell'ultimo domicilio noto del defunto.

=> Appartamento ereditato: chi paga le spese condominiali?

Individuazione degli eredi.E' onere dell'amministratore attivarsi per individuare chi siano gli eredi del defunto, non solo per ragioni di validita'  della delibera assembleare, ma anche perchè essi sono titolari dell'obbligazione di pagamento delle spese condominiali.

Tuttavia, una volta trovati gli eredi, occorre accertare se questi abbiano accettato puramente e semplicemente (art. 470 c.c.) o con beneficio d'inventario (art. 494 c.c.).

Nel primo caso essi risponderanno delle obbligazioni condominiali con tutto il loro patrimonio, nel secondo solo nei limiti di quanto ereditato. Tale distinzione rileva in caso di riscossione forzosa delle spese condominiali.

Si ricorda, infatti, che a seguito della riforma del condominio, grava sull'amministratore l'obbligo di agire esecutivamente per riscuotere le somme dovute dall'obbligato, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile e' compreso, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.).

Pagamento delle spese condominiali da parte di pia'¹ eredi. Nel caso in cui gli eredi siano pia'¹ di uno, emerge l'ulteriore problematica di stabilire come vadano suddivisi gli onori condominiali arretrati.

La questione trova soluzione nell'art. 752 c.c., il quale dispone che i coeredi contribuiscano tra loro al pagamento dei debiti e dei pesi ereditari in proporzione delle quote, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto. In buona sostanza, si puo' schematicamente affermare che:

essi rispondono pro quotaper le spese condominiali sussistenti al momento della morte;

invece, rispondono tra di loro in solido, con riferimento agli oneri maturati dal momento dell'accettazione di eredita' (Cass. 8900/2013) [5] .

Rinuncia all'eredita' . I chiamati all'eredita'  possono decidere di rinunciarvi (art. 519 c.c.). In tale circostanza, non rispondono dei debiti ereditari e tantomeno delle spese condominiali.

Nel caso della rinuncia, l'asse ereditario passa ai successivi chiamati, nell'ordine indicato dall'art. 565 c.c., ossia al il coniuge, ai discendenti, agli ascendenti, ai collaterali e agli altri parenti sino al sesto grado

Se non ci sono eredi.Se il de cuius non ha istituito eredi tramite testamento, oppure non sono rinvenibili parenti entro il sesto grado, o ancora sono presenti dei chiamati ma hanno rinunciato all'eredita' , e' onere dell'amministratore rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si e' aperta la successione [6] al fine di proporre il ricorso per la nomina del curatore [7] dell'eredita'  giacente (artt. 781 e ss. c.p.c.) [8] .

Si tratta di un istituto giuridico necessario nei casi in cui vi sia l'esigenza di provvedere ad atti di gestione del patrimonio del defunto [9] .

Le eventuali richieste di pagamento degli oneri condominiali verranno rivolte al curatore cosa'¬ nominato, il quale impieghera'  le somme contenute nell'asse ereditario per tacitare i debiti.

Tra le varie attribuzioni del curatore, infatti, si menziona quella di rispondere alle istanze proposte contro l'eredita'  (art. 529 c.c.).

La sua funzione precipua, dunque, consiste nell'attivarsi per il pagamento delle debenze, ad esempio delle spese condominiali (art. 530 c.c.).

Il curatore altro non e' se non un amministratore del patrimonio del de cuius, dotato di funzioni conservative e di alcuni poteri dispositivi [10] .

Natura delle spese condominiali.Perchèrispondono gli eredi per le obbligazioni condominiali? Semplicemente perchè le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni rappresentano un'obligatiopropter rem [11] . In buona sostanza, si tratta di obbligazioni che “seguono” il bene e non la persona.

Pertanto, nelle suddette obbligazioni, il debitore viene individuato in base alla titolarita'  di un diritto reale su di una determinata res [12] .

Quindi, nel caso di decesso del titolare effettivo dell'immobile, la relativa obbligazione gravera'  sui soggetti che ne diverranno proprietari, ossia sugli eredi.

Ecco spiegata la ragione per la quale occorre individuare gli eredi del defunto, i quali saranno obbligati alla corresponsione delle spese condominiali.

Conclusioni. In definitiva, nella circostanza in cui vi siano spese condominiali arretrate, facenti capo al defunto proprietario dell'appartamento ubicato in condominio, e' onere dell'amministratore accertare l'esistenza di eventuali eredi.

In tal guisa, verra'  aggiornata l'anagrafe condominiale e si provvedera'  alla corretta convocazione di tutti i condomini.

Tuttavia, nell'ipotesi in cui non vi siano chiamati all'eredita'  o sia intervenuta una rinuncia, al fine di recuperare le somme dovute ex art. 1129 c. 9 c.c., l'amministratore dovra'  attivarsi per la nomina del curatore dell'eredita'  giacente.

La richiesta di pagamento delle spese condominiali, a questo punto, sara'  rivolta direttamente a quest'ultimo, il quale rispondera'  nei limiti dell'attivo ereditario.

=> Assemblea e convocazione degli eredi. Il ruolo dell'amministratore in caso di morte del condomino.

Avv. Marcella Ferrari

Avvocato del Foro di Savona

[1] Vedasi Corte Cass. 22 marzo 2007 n. 6926