In tema di approvazione da parte dell'assemblea di condominio di interventi di manutenzione straordinaria di notevole entita' in pia'¹ riunioni, i quorum deliberativi previsti dalla legge devono essere rispettati in relazione ad ogni delibera che contenga decisioni effettive sulle spese e non si limiti a dare attuazione ad altre precedente.
In questo contesto, chiosa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1653 depositata in cancelleria il 23 gennaio 2017, sono annullabili quelle delibere che vengano assunte senza rispettare le maggioranze prescritte dalla legge.
Manutenzione straordinaria di notevole entita'
Il codice civile all'art. 1136 del codice civile fa riferimento, ai fini della individuazione dei quorum deliberativi, ad riparazioni straordinarie di notevole entita' delle parti comuni dell'edificio in condominio.
Che cosa deve intendersi con questa locuzione?
La Corte di Cassazione, quando e' stata chiamata ad esprimersi sull'argomento, ha affermato che la valutazione “della 'notevole entita' ' delle riparazioni straordinarie e' rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimita' della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto);
il giudice, d'altro canto, puo' tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini” (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145 in senso conf. Cass. 29 gennaio 1999 n. 810 e Cass. 6 novembre 2008 n. 26733).
=> Manutenzione straordinaria deliberata in assemblea ordinaria
Si valuta caso per caso, cio' che e' certo e' che nella nozione di notevole entita' non entrano le condizioni economiche dei singoli condo'mini.
Maggioranze necessarie alla deliberazione degli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entita'
Rispetto ai quorum deliberativi, la legge precede che ove ricorra tale notevole entita' sia sempre necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea ed almeno la meta' del valore millesimale dell'edificio. Sempre, ossia tanto in prima quanto in seconda convocazione.
In una sentenza resa nel 2012, il Tribunale di Lecce ebbe modo di affermare che un conto e' l'approvazione dei lavori, altro quello della contabilita' finale dei medesimi.
Rispetto a questa ipotesi, affermo' il Tribunale, “anche in caso di notevole entita' dei lavori – non si estende il quorum deliberativo richiesto per l'approvazione di questi ultimi e dei relativi esborsi […]” (Trib. Lecce 20 gennaio 2012 n. 159).
La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, conclude in maniera differente: nel caso di specie erano impugnate una serie di delibere di approvazione lavori e del bilancio consuntivo dei medesimi.
Tutte queste delibere, specifica la Corte, non erano meramente attuative di una delibera precedente o alcune attuative della prima impugnata, ma tutte “di vera e propria approvazione di proposta di spesa straordinaria per gli ingenti lavori di rifacimento del tetto dell'edificio condominiale”.
Appare contestabile considerare la delibera di approvazione della contabilita' finale dei lavori come delibera approvativa di una spesa, quanto meno nel caso in cui non siano ivi contenute ratifiche di spese ulteriori non deliberate e resesi necessarie nel corso dei lavori.
Eppure anche in questo caso, cio' che si andrebbe ad approvare ex novo, non e' l'intero ammontare dei lavori, ma solamente la parte eccedente.
Insomma per la Corte tutte le delibere inerenti lavori di manutenzione straordinaria di notevole entita' che contengono determinazioni in merito alle spese devono essere considerate allo stesso livello e come tali approvate con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione ed almeno la meta' del valore dell'edificio, pena la loro annullabilita' .