Per effetto dell'art. 3, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, i proprietari di unita' immobiliari abitative - o comunque titolari di un diritto reale di godimento sulle medesime - chele concedano in locazione possono assoggettarne il relativo canone ad un'imposta sostitutiva, operata nella forma della cedolare secca(pari al 21% per i contratti a canone libero, 10% per quelli a canone concordato - aliquota cosa'¬ ridotta dal d.l.28 marzo 2014, n. 47per il quadriennio 2014-2017 e ulteriormente prorogata per il biennio 2018-2019 dalla Manovra finanziaria 2018).
Per tutta la durata dell'opzione, non si applicano l'IRPEF progressiva per scaglioni di reddito, le imposte addizionali, regionali e comunali, relative al reddito fondiario prodotto dalle unita' immobiliari cui si riferisce la cedolare secca, l'imposta di registro sul singolo contratto di locazione nè l'imposta di bollo.
Possono essere assoggettate alla medesima imposta sostitutiva le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione.
=> In arrivo controlli fiscali sui contratti di locazione stipulati con cedolare secca
Come precisato dall'Agenzia delle entrate nella Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, possono optare per il regime della cedolare secca solo i locatori persone fisiche: detta riserva risulta dal disposto complessivamente considerato dell'art. 3, d.lgs., n. 23/2011,che - si chiarisce - «dall'assoggettamento del reddito fondiario derivante dalla locazione alla cedolare secca fa anche conseguire al comma 7 l'obbligo di tenere conto di tale reddito ai fini della determinazione dell'imposta personale, in termini di riconoscimento della spettanza o di determinazione di deduzioni, detrazioni fiscali, nonchè di altri benefici, anche dinatura non tributaria; da cui anche la rilevanza ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E)».
Sono di conseguenza escluse dalla possibilita' di optare per la tassazione sostitutiva le societa' di persone, le societa' di capitali, nonchè gli enti commerciali e non commerciali.
La norma (art. 3, comma 6) stabilisce inoltre che tale scelta e' preclusa ai soggetti che procedono alla locazionedi immobili ad uso abitativo nell'esercizio dell'attivita' di impresa o di arti e professioni: sono cosa'¬ esclusi gliimprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti. (Precisa al riguardo l'Agenzia, nella citata Circolare, che e' irrilevantela circostanza che l'immobile sia utilizzato dal dipendente per finalita' abitative.)
Rispetto infine ai contratti di locazione cui il regime di tassazione sostitutivo risulta applicabile, si precisa che puo' trattarsi solo di contratti aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoriacatastale A, escluso A10, ossia uffici e studi privati), o per i quali la domanda diaccatastamento in detta tipologia abitativa sia stata gia' presentata;sono pertanto esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio, uso ufficio o promiscuo).
=> Locazioni. Cedolare secca. Le novita' introdotte dal D.L. 193/2016 e le risposte del Telefisco 2017.
La locazione di immobili condominiali Cosa accade per le unita' abitative di proprieta' condominiale? Ipotizziamo che, nell'ipotesi di soppressione del servizio di portierato, il Condominio rientri nella disponibilita' dell'alloggio del portiere: l'assemblea dei condomini potrebbe decidere di adibirlo a sala riunioni o a sala giochi, essendo rimessa alla volonta' dell'organo assembleare, salvo diversa previsione regolamentare, l'individuazione di una nuova destinazione. (Per la verita' , anche laddove il regolamento di natura cd. contrattuale disponga diversamente, la maggioranza dei condomini potra' sempre porre fine al vincolo di destinazione ivi previsto, trattandosi di una clausola che si limita a disciplinare l'uso e le modalita' di godimento delle cose comuni.)
Nel caso di inutilizzazione di una parte comune, o nell'eventualita' in cui i proprietari rinuncino all'uso del bene comune, o di parte di esso,i condomini potrebbero anche deliberarne un uso economico e disporre che venga concesso in locazione - a patto che si tratti di locali suscettibili di godimento separato per ragioni strutturali e di destinazione.
La locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprieta' condominiale costituisce invero una fattispecie particolare,peculiarita' che induce a negare la possibilita' di esercitare, in tal caso, l'opzione per la cedolare secca:la previsione puntuale, da parte del legislatore, delle ipotesi in cui sia possibile non solo applicare ma anche estendere l'ambito applicativo del regime alternativo (e delle relative condizioni) esclude infatti che si possa operare l'estensione di una disciplina altrettanto peculiare attraverso una mera operazione interpretativa.(Ad esempio, il nuovo comma 6-bis dell'art. 3, d.lgs., n. 23/2011 - inserito dall'art 9, comma 2, del citato d.l. n. 47/2014 - ha espressamente esteso l'ambito applicativo della cedolare secca alle unita' immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purchè sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione).
=> Contratto di affitto non registrato e cedolare secca
E che la locazione di un immobile condominiale sia una fattispecie particolare, con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione della parti comuni, lo chiarisce del resto la stessa Agenzia delle entrate (Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011), la quale esclude l'ammissibilita' dell'opzione per la cedolare secca sui redditi derivanti dalla locazione di detti immobili in virtu' di un'ulteriore circostanza: in tale ipotesi, i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall'amministratore ricorrendo al codice fiscale del Condominio.
Si rammenta che il Condominio e' soggetto fiscale, in quanto assolve alla funzione di sostituto d'imposta dal 1° gennaio 1998,a seguito della modifica operata dalla l. n. 449/1997 agli artt. 23 e 25, d.p.R. n. 600/1973; ed e' considerato - secondo una formulazione tutt'altro che convincente e ripetutamente messa in dubbio - un ente di gestione, sfornito di personalita' giuridica e privo di autonomia patrimoniale.
Deve infatti ricordarsi come la giurisprudenza di legittimita' abbia piu' volte affermato che il condominio non possa essere assimilato «agli organi di un ente di gestione o, ancor piu' in generale di una persona giuridica», mentre, al contrario, l'Amministrazione finanziaria, richiesta del trattamento tributario applicabile, ai fini dell'imposta di bollo, agli estratti di conto corrente intestati al Condominio, abbia qualificato quest'ultimo come un «soggetto diverso da persona fisica».
Ancora, in materia di applicabilita' del Codice del Consumo, la Suprema Corte ha affermato che «al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalita' giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attivita' imprenditoriale o professionale (Cass. civ., sez.
VI, 22 maggio 2015, n. 10679); mentre, in altre circostanze, la Cassazione ha affermato, rispetto al Condominio, la configurabilita' di una «soggettivita' giuridica autonoma» (Cass., sez. un., 18 Settembre 2014, n. 19663).
In assenza di un'espressa previsione normativa, il quadro interpretativo e' dunque tutt'altro che unitario, e le soluzioni fornite appaiono differenti in relazione ai diversi contesti giuridici di riferimento; tuttavia, in ragione della menzionata posizione dell'Agenzia delle entrate, si puo' affermare l'esclusione della locazione di un immobile condominiale dal novero dei contratti assoggettabili alla cedolare secca.
=> Locazione e cedolare secca. Ecco le ultime precisazioni della Agenzia delle Entrate