Che cosa e' consigliabile/necessario scrivere in una lettera da inviare all'amministratore di condominio per segnalare la presenza di infiltrazioni?
Al riguardo e' bene distinguere due possibili fattispecie:
a) semplice segnalazione di fenomeni infiltrativi riguardanti le parti comuni;
b) segnalazioni di danni provenienti da parti comuni e che si manifestano nell'unita' immobiliare dello scrivente.
Pia'¹ in generale l'amministratore deve essere coinvolto in tutte quelle situazioni in cui le parti comuni sono o potrebbero essere interessate da un fenomeno infiltrativo, sia quale causa dello stesso, sia quale vittima.
Nozione di infiltrazioni
Per completezza e' bene ricordare che per infiltrazione s'intende “l'azione, il fatto di infiltrarsi, soprattutto di liquidi, e l'umore stesso infiltratosi in o attraverso un materiale” (Fonte: Dizionario enciclopedico Treccani).
La manifestazione delle infiltrazioni puo' essere data dal classico gocciolamento o dalla formazione di una chiazza bagnata sul muro interessato o alle volte anche dalla formazione di umidita' .
Umidita' e muffe possono essere, quindi, conseguenza immediata e diretta di un'infiltrazione proveniente da altro ambiente.
=> Rimedi per la muffa in casa
Segnalazione/contestazione delle infiltrazioni
Si accennava in principio che anche se non si e' subito alcun danno e' sempre consigliabile segnalare all'amministratore la manifestazione di fenomeni infiltrativi.
Si pensi al caso che gli stessi provengano da parti di proprieta' esclusiva e verso parti comuni: in tal caso il condominio avrebbe diritto ad ottenere la cessazione della causa del danno con risarcimento del danno. La segnalazione dev'essere effettuata anche se il danno proviene dalla propria unita' immobiliare.
E' importante segnalare il fatto anche quando l'infiltrazione proviene e si manifesta nell'ambito delle parti comuni: si pensi alla chiazza bagnata nel vano scale in ragione di fessurazioni sulla facciata, ecc.
L'importanza della segnalazione, in questi casi, sta nel fatto che laddove lo stabile sia ancora in garanzia, eventualmente anche decennale (art. 1669 c.c.), quel fenomeno potrebbe rappresentare un grave difetto risarcibile.
Siccome la valutazione della riconoscibilita' del grave difetto, icto oculi o a seguito di accertamenti tecnici, e' rimessa al giudice, e' bene segnalare subito all'amministratore il fatto per evitare che in giudizio possa eccepirsi la tardivita' della denuncia al costruttore
In tutti questi casi a parte le comunicazioni telefoniche (cosa'¬ dette per le vie brevi) e' bene inviare formale avviso mediante raccomandata con avviso di ricevimento, segnalando il fatto e nel caso di infiltrazioni provenienti dalla propria unita' immobiliare comunicando che si e' intervenuti/ si sta intervenendo per eliminare la causa del danno rendendosi disponibili al risarcimento del medesimo.
Questo comportamento e' di fondamentale importanza, in ipotesi di successivo contenzioso, per consentire al giudice di valutare la correttezza del comportamento anche ai fini della valutazione della condanna alle spese di giudizio.
=> Quando si puo' dire che una raccomandata e' stata ricevuta dal destinatario?
C'e' poi l'ipotesi di danno subito dalla propria abitazione e proveniente da parti comuni: anche qui, comunicazioni informali a parte, e' bene che il danneggiato scriva all'amministratore fin da quando si e' avvenuto del danno per richiedere l'eliminazione della causa e il risarcimento.
Si tratta, quindi, di inviare una cosa'¬ detta lettera di messa in mora (non obbligatoria nei casi di danni derivanti da fatto illecito (art. 1219 c.c.), ma pur sempre consigliabile in ragione della necessita' di consentire la valutazione del contegno della controparte prima della richiesta giudiziale.
Non esistono termini di legge che e' necessario rispettare per ottenere pagamento e eliminazione del danno, sicchè la richiesta puo' essere formulata anche per averli immediatamente.
Nel caso di incertezza sulla causa del danno (es. derivazione da parti comuni o altra proprieta' esclusiva) e' bene indirizzare la missiva a tutte le parti potenzialmente interessate, in questo caso formulando prima di ogni cosa la richiesta di valutare in contraddittorio la provenienza del danno e riservandosi ogni utile azione per eliminazione delle cause stesse e risarcimento nell'ipotesi di mancata collaborazione.
=> Danni da infiltrazioni in condominio, sulla causa decide il giudice del luogo in cui si trova l'immobile
=> Infiltrazioni, indifferenza assemblea e dimissioni amministratore