Il rapporto tra condominio e amministratore e' configurabile in termini di rapporto di rappresentanza volontaria riconducibile al contratto di mandato, fondato sulla fiducia che si instaura tra mandante e mandatario. Nella realta' puo' accadere che l'amministratore non venga nominato secondo le formalita' previste dalla legge, nè venga sollecitata l'autorita' giudiziaria. In tali casi si possono concretizzare figure particolari, che per funzioni, compiti e responsabilita' possono essere paragonati ad un vero e proprio amministratore di condominio. In questo contributo analizzeremo le diverse figure.
L'amministratore di fatto. Questa tipologia si verifica frequentemente nei piccoli condomini. In tali casi l'amministrazione viene tenuta da un soggetto, condomino o estraneo, senza nessuna opposizione dei rimanenti condomini. L'amministratore di fatto ricorre nelle fattispecie in cui il soggetto non formalmente investito della carica si ingerisce egualmente nell'amministrazione, esercitando, di fatto, nei poteri propri inerenti alla gestione svolgendo tale attivita' continuativamente.
L'amministratore di fatto concretamente copre un vuoto di gestione svolgendo le classiche operazioni di ordinaria amministrazione: riscossione contributi, gestione dei vari servizi condominiali.
L'amministratore di fatto non ha alcun riferimento con l'assem
L'amministratore di fatto non ha alcun riferimento con l'assemblea condominiale, per cui i rapporti si svolgono esclusivamente con i proprietari, i quali approvano il rendiconto delle spese e delle attivita' singolarmente. Nei rapporti con i terzi l'amministratore di fatto puo' agire spendendo il proprio nome e in questo caso risponde in proprio delle obbligazioni assunte; se invece spende il nome del condominio, i creditori possono rivolgersi all'amministratore oppure ai singoli condomini nei limiti della quota, non trattandosi nella specie di obbligazione solidale.
Sotto il profilo della rappresentanza del condominio va detto che i terzi non possono citare l'amministratore di fatto, proprio perchè e' carente di legittimazione processuale passiva.
Tale figura, di elaborazione dottrinale, (LAZZARO, STINCARDINI, L'amministratore del condominio, Milano, 1982, 19) ha trovato spazio anche grazie al vuoto normativo esistente intorno alle modalita' di conferimento dell'incarico. E' probabile, pertanto, che la predetta figura entri in conflitto con le nuove disposizioni introdotte dalla legge di riforma, che, al contrario, disciplinano dettagliatamente il momento del conferimento dell'incarico, prevedono, tra l'altro, che l'accettazione avvenga in forma scritta con un documento che, oltre a specificare l'onorario, deve dare informazioni anagrafiche e sulle modalita' di consultazione dei documenti da parte dei condomini.
L'amministratore apparente. Per inquadrare il fenomeno dell'amministratore apparente dobbiamo partire da un presupposto: il sistema giuridico condominiale prevede una specifica procedura per la nomina dell'amministrazione mediante il mandato all'amministratore che solo l'assemblea puo' deliberare. Questo iter implica la netta distinzione tra l'ipotesi dell'amministratore di fatto, (l'assemblea non ha conferito nessun mandato ad amministrare ed un soggetto ne assuma di fatto le funzioni), dall'ipotesi di colui che appaia in luogo di quello nominato dall'assemblea (si veda l' ipotesi in cui si e' in presenza di cause di incompatibilita' all'esercizio dell'amministrazione concernenti il vero amministratore, il quale induca l'assemblea alla nomina formale di un prestanome; oppure l'attribuzione della funzione di amministratore ad una societa' , in luogo della quale la funzione amministrativa sia poi effettivamente esercitata da una ben individuata persona fisica).
Nei casi prospettati varra' a beneficio tanto degli estranei quanto dei condomini, il principio della tutela dell'affidamento incolpevole che 'puo' essere invocato in tema di rappresentanza nei confronti dell'apparente rappresentato, dal terzo che abbia stipulato un contratto in buona fede con persona sfornita di procura, allorchè l'apparente rappresentato abbia tenuto un comportamento colposo, tale da giustificare nel terzo la ragionevole convinzione che il potere di rappresentanza fosse stato effettivamente e validamente conferito al rappresentante apparente (Cass. civ., sez. III, 14.7.2004, n. 13084;; Cass. civ., sez. III, 10.1.2003, n. 204) '.
Pertanto, l'affidamento incolpevole dei condomini e dei terzi nella condizione di amministratore di colui che non sia stato designato ma che ne eserciti le funzioni, unitamente al comportamento della comunita' condominiale che abbia avvalorato tale attribuzione di funzioni, consentira' ai terzi ed ai condomini di acquisire i diritti conseguenti al compimento di atti di amministrazione e di ritenere efficaci gli atti dell'amministratore apparente (Cass. civ., sez. I, 23.4.2003, n. 6478; Cass. civ., 6.3.1999, n. 1925; Cass. civ., 14.9.1999, n. 9795).