Chi e' responsabile se nel corso dei lavori di ristrutturazione di un appartamento in condominio l'unita' immobiliare sottostante subisce danni?
Al riguardo e' bene precisare che l'imputazione della responsabilita' riguarda casi analoghi, ossia quelli in cui:
a) i danni alle unita' immobiliari di proprieta' esclusiva provengano da lavori su parti comuni;
b) i danni alle parti comuni siano conseguenza di opere eseguite in porzioni di piano di proprieta' esclusiva.
Per rispondere al quesito ci giunge in soccorso una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, pia'¹ nello specifico la sentenza n. 22885 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 10 novembre 2016.
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Il caso. Una societa' proprietaria di un appartamento citava in giudizio i vicini del piano superiore chiedendo i danni conseguenti ad interventi manutentivi eseguiti nella loro abitazione.
Gli esiti del giudizio di merito – in particolare nella sentenza di secondo grado poi impugnata – non erano favorevoli alla societa' attrice: da qui il ricorso in Cassazione.
Secondo i ricorrenti, i giudici d'appello avevano fatto malgoverno delle norme dettate in materia di danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.).
Tali disposizioni, giova ricordalo, considerano responsabile il custode (proprietario, possessore ed entro certi limiti anche il detentore, es. conduttore) dei danni provenienti dalle cose soggette alla loro custodia, per l'appunto, ossia al loro potere di vigilanza.
La fattispecie dei danni conseguenti alla esecuzione dei lavori di manutenzione di un edificio e', come si suole dire, uno di quei casi limite.
Motivo: in tali circostanze la cosa puo' essere mezzo di danni provocati dalla condotta attiva di altra persona.
Ed allora? Allora, come dice la Corte di Cassazione, non sempre puo' configurarsi in capo al proprietario (custode) la responsabilita' per danni conseguenti alla esecuzione di interventi manutentivi.
Eppure il ricorrente aveva fatto notare che sempre gli ermellini hanno pia'¹ volte affermato che “il proprietario di un immobile non cessa - di regola - di averne la materiale disponibilita' per averne pattuito, in appalto, la ristrutturazione, e pertanto e' responsabile, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ. perchè custode del bene, dei danni derivati ad un terzo, purchè rimanga titolare di una qualche potesta' di fatto sulla cosa (Cass. n. 3041/99; Cass. n. 2298/04)”.
E' vero, si legge nella sentenza dopo l'enunciazione di questo principio, ma il caso di specie non aveva queste caratteristiche.
Motivo? Nel giudizio di merito era stato accertato che al proprietario non era rimesso alcun potere d'intervento o ingerenza sulla cosa e questo accertamento, ove adeguatamente motivato, e' incensurabile in sede di legittimita' .
L'assenza di responsabilita' in termini di danni da cose in custodia, tuttavia, non fa venire meno eventuali responsabilita' a titolo di culpa in eligendo o, laddove ravvisabili, ai sensi dell'art. 2049 del codice civile, ossia responsabilita' dei padroni e dei committenti.
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