I condomini sono comunita' di persone molto complesse: mentre in Italia i condomini sono organizzazioni relativamente modeste, gli stati piu' popolosi degli Stati Uniti, tra cui la Florida, hanno strutture condominiali complesse per gestire immobili che hanno dentro una moltitudine di servizi anche di svago - quali barbecue e piscine, ma che il regolamento condominiale preveda la possibilita' del loro utilizzo soltanto nelle ore di luce del giorno. Quindi, puo' accadere che il condomino Tizio, che intendeva organizzare un barbecue per pranzo a bordo piscina, per motivi di maltempo, deve rimandare l'evento al pomeriggio, ma non puo' certo farlo nelle ore serali
La soluzione in Italia. L'attuazione dei regolamenti condominiali in Italia e' stata tradizionalmente lasciata alla buona volonta' dei condomini. L'art. 70 delle disposizioni di attuazione al codice civile del 1942 prevedeva che le infrazioni al regolamento condominiale potessero essere sanzionate con una multa fino ad un massimo dicento lire.
Se al tempo della sua introduzione tale sanzione poteva avere una sua efficacia dissuasiva, la svalutazione monetaria ha reso la stessa irrisoria priva di senso.
La riforma del condominio introdotta dalla legge 220 del 2012 ha aggiornato l'articolo 70, portando il limite inizialmente previsto dal codice del 1942 a 200 euro. La sanzione puo' raggiungere gli 800 euro in caso di comportamenti reiterati del condomino.
Non vi e' innovazione rispetto alla destinazione delle sanzioni, che vanno a beneficio del fondo condominiale per le spese ordinarie.
La riforma non elimina pero' le criticita' con riferimento all'individuazione dei soggetti passivi destinatari della norma.
La disposizione non chiarisce se ed entro quali limiti il proprietario dell'immobile possa essere multato per le azioni commesse da persone a lui collegate, quali ad esempio suoi parenti, ospiti, o conduttori, ma la giurisprudenza formatasi prima della riforma escludeva la sua applicabilita' almeno nei confronti del conduttore.
Inoltre il sistema lascia discrezionalita' applicativa all'amministratore, foriera di astio e responsabilita' nei suoi confronti.
La soluzione in Florida.Negli Stati Uniti i condomini possono raggiungere le dimensioni mastodontiche, se si pensa a quelli che si trovano nei grattacieli che contengono migliaia di persone. Il risultato e' che il legislatore ha previsto una normativa idonea a gestire tale complessita' .
Se in Italia dopo la riforma del 2012 si e' parlato di 'super amministratore', il corrispondente americano del property manager e' da tempo il dominus nella gestione del condominio.
In particolare in Florida il proprietario e' sempre responsabile di quello che avviene sulla sua proprieta' , senza necessita' di esaminare se la fonte delle violazioni sia il proprietario dell'immobile, i suoi conviventi o ospiti, ovvero i conduttori.
Si riduce cosa'¬ il problema di individuare il soggetto passivo nei confronti del quale eseguire il regolamento di condominio e i possibili pretesti volti a non darvi attuazione.
Inoltre alcuni contratti di affitto prevedono che la violazione del regolamento di condominio sia causa risolutiva del contratto, dunque l'inquilino irrispettoso degli spazi altrui potrebbe essere addirittura sfrattato.
Anche i condomini della Florida hanno le loro procedure per comminare la sanzione, che deve pure essere ragionevole. A seconda dei casi, il condominio inviera' un avviso bonario, un avvertimento, ovvero emettera' un avviso di sanzione ricorribile entro 14 giorni al comitato disciplinare interno.
La sanzione deve essere ragionevole e non superare i $100 per violazione ed i $1,000 in aggregato, se non diversamente previsto dal regolamento di condominio. Essa sara' esigibile allo stesso modo delle quote condominiali.
Conclusione. A seguito della riforma del condominio del 2012 sembra che l'amministratore si stia avvicinando alla figura del property manager di matrice americana. La possibilita' di imporre sanzioni di prevedere una maggiorazione per i casi di reiterazione segna un primo passo avanti, anche se nella maggioranza dei casi non sembrano cambiati i rapporti tra condomini ed il condominio.
L'auspicio e' di stabilire anche in Italia relazioni condominiali piu' civili e, di conseguenza, offrire nuovi servizi quali, ad esempio, barbecue e piscina sul terrazzo condominiale.