Se il conduttore viene messo al corrente dello stato fatiscente dell'immobile, l'eventuale omessa concessione delle autorizzazioni urbanistiche per l'uso commerciale dei locali non e' di ostacolo alla valida costituzione del rapporto locatizio (Cass. sez. III Civ., ordinanza 8 marzo – 13 aprile 2017, n. 9558).
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La vicenda.Una societa' veniva sfrattata da un locale per morosita' e condannata al pagamento di tutti i canoni d'affitto non saldati. Essa tuttavia contestava la domanda della locatrice: infatti,secondo la societa' , nonostante fosse stato stipulato un contratto di locazione ad uso commerciale, l'immobile non solo risultava privo del certificato di agibilita' ma la certificazione amministrativa non veniva comunque concessa a causa delle condizioni fatiscenti dei locali.
Alla luce di tali difformita' , il contratto di locazione doveva quindi considerarsi nullo per impossibilita' dell'oggetto o della causa. Sia il giudice di primo che di secondo grado respingevano tuttavia tali eccezioni, dal momento che le particolari condizioni dell'immobile erano state specificamente indicate nel contratto di locazione ed accettate dalla conduttrice, che aveva approvato per iscritto separatamente ogni relativa clausola.
La sentenza di appello veniva dunque impugnata dalla societa' conduttrice conricorso per cassazione.
La normativa. Ai sensi dell'art. 1341, comma 2, c.c., le clausole vessatorie non hanno alcun effettoa favore di colui che le ha predisposte, salvo che siano state specificamente approvate per iscritto dall'altro contraente.
A tal proposito, si considerano vessatorie le clausole che risultino svantaggiose per chi ne subisce gli effetti, in particolare stabilendo “limitazioni di responsabilita' , facolta' di recedere dal contratto o di sospenderne l'esecuzione”, ovvero sancendo “a carico dell'altro contraente decadenze, limitazioni alla facolta' di opporre eccezioni, restrizioni alla liberta' contrattuale nei rapporti coi terzi, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell'autorita' giudiziaria”.
Tali clausole necessitano di essere sottoscritte autonomamente, al fine di consentire allo stipulante di porre particolare attenzione all'intero contenuto del contratto.In assenza di tale separata accettazione esse sono dunque nulle ai sensi dell'art. 1418 ss c.c.
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La sentenza.Secondo la Suprema Corte, se nel contratto di locazione siano state specificate tutte le difformita' urbanistiche dell'immobile e le relative clausole siano state sottoscritte ancheseparatamente dal conduttore, il contratto di locazione e' valido e conforme a quanto disposto dall'art. 1341, comma 2, c.c..
In altre parole, cio' che conta e' che le condizioni, pur fatiscenti, dell'immobile siano state rese note al conduttore e siano state da lui consapevolmente accettate nel contratto di locazione.
In presenza di tali circostanze, e'quindi il conduttore ad assumere il rischio dell'eventuale mancato rilascio di certificazioni amministrative per l'esercizio dell'attivita' commerciale dacondurre nell'immobile locato ovvero per la sua abitabilita' .
E nessuna responsabilita' contrattuale potra' gravare sul locatore nel caso risulti impossibile utilizzare l'immobile locato secondo la destinazione d'uso pattuita nel contratto.
A conferma di cio', la Cassazione ha richiamato un principio giurisprudenziale ormai consolidato secondo cui il carattere 'abusivo' di una costruzione,e cioe' la presenza di una illiceita' dell'opera, costituisce fonte di responsabilita' dell'autore nei confronti dello Stato ma non comporta l'invalidita' del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati.
La Corte di legittimita' ha infine chiarito che il locatore potrebbe anche obbligarsi a garantire il pacifico godimentodell'immobile espressamente in funzione di una specifica destinazione d'uso, prevista econcordata in contratto.
Ma per fare cio' e' necessariauna specifica pattuizione, nonessendo sufficienteil riconoscimento dell'idoneita' dell'immobile o la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione siastipulata “per un certo uso”.
Ebbene, nel caso in esame, non solo veniva specificamente dato atto della non conformita' dell'immobile alla normativa urbanistica e catastale, ma il conduttore aveva altresa'¬ assunto ogni rischio in ordine all'ottenimento di qualsiasi autorizzazione amministrativa necessaria all'esercizio della attivita' commerciale, con esonero di ogni responsabilita' del locatore.
Inoltre,non risultava assunta alcuna specifica garanzia da parte del locatore in ordine alla effettiva destinazione dell'immobile locato all'uso commerciale che intendeva farne il conduttore:a tal riguardo, non e' infatti sufficiente la mera allegazione del certificazione catastale al contratto.
La Corte rigettava dunque il ricorso, con condanna della societa' ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimita' .
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Conclusioni.Se il conduttore viene messo a conoscenza dello stato fatiscente dell'immobile e dell'assenza di autorizzazioni amministrative all'utilizzo e, nonostante cio', decide ugualmente di stipulare un contratto di locazione, assume su di sè il rischio del mancato rilascio delle certificazioni da parte dell'amministrazione competente.
Di conseguenza, anche qualora l'Ente locale non dovesse rilasciare il certificato di agibilita' , tale circostanza non puo' avere alcuna influenza sulla vicenda contrattuale nè puo' ritenersi sussistente alcuna responsabilita' in capo al locatore.
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Gabriele Voltaggio
Avvocato del Foro di Roma
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