Il controllo sulla salubrita' dell'acqua potabile deve essere effettuato dall'ente erogatore oppure insiste un obbligo di verifica anche in capo all'amministratore, in qualita' di supervisore degli impianti condominiali? La legge al riguardo non e' chiara, cerchiamo di fare il punto della situazione.
=> Acqua con concentrazioni di arsenico, risarcimento del danno e responsabilita' in ambito condominiale.
Acqua potabile: definizione normativa. Si intende per acqua potabile quella destinata al consumo umano, quella trattata o non trattata, destinata ad uso potabile, per la preparazione di cibi e bevande, o per altri usi domestici, a prescindere dall'origine, sia essa fornita tramite una rete di distribuzione, mediante cisterne, in bottiglie o in contenitori (art. 1 lett.a) n. 1 d. lgs. 31/2001).
Contratto di fornitura del condominio. Il negozio di erogazione dell'acqua potabile e' un contratto di somministrazione di natura privata pur avendo ad oggetto l'esercizio di un servizio pubblico (Cass. SU. . 8103/2004).
Proprio in ragione della sua peculiare natura, il regolamento contrattuale ha delle particolarita' , come il prezzo, definito da disposizioni regolamentari. Inoltre, l'ente erogatore deve rispettare la carta dei servizi.
Il controllo circa il rispetto degli standard qualitativi dei servizi idrici e' rimesso all'Autorita' per l'energia elettrica il gas ed il sistema idrico (AEEGSI)
Gli impianti condominiali.L'art. 1120 c.c., in materia di innovazioni, fa riferimento alla sicurezza e alla salubrita' degli impianti. La norma risulta fortemente innovativa; infatti, in passato, si poneva rilievo unicamente alla sicurezza della struttura dell'edificio, mentre adesso assume importanza anche l'affidabilita' degli impianti.
L'impianto idrico e i relativi collegamenti sono oggetto di proprieta' comune fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche (art. 1117 n. 3 c.c.). Il d. lgs. 31/2001 offre delle definizioni molto precise in materia di distribuzione dell'acqua.
Analizziamole e poi valutiamo il ruolo dell'amministratore.
Le condutture,i raccordi, le apparecchiature installati tra i rubinetti normalmente utilizzati per l'erogazione dell'acqua destinata al consumo umano e la rete di distribuzione esterna rappresentano l'impianto di distribuzione domestico (art. 1 lett. b) n. 1 d. lgs. 31/2001).
La delimitazione tra impianto di distribuzione domestico e rete di distribuzione esterna, denominata punto di consegna, e' costituita dal contatore, salva diversa indicazione del contratto di somministrazione.
L'acqua viene distribuita dal gestore del servizio idrico, ossia colui che fornisce acqua a terzi attraverso impianti idrici autonomi o cisterne, fisse o mobili (art. 1 lett. c) n. 1 d. lgs. 31/2001).
Controlli: deve farli l'ente erogatore o l'amministratore? L'art. 5 del d. lgs. 31/2001 dispone che per gli edifici e le strutture in cui l'acqua e' fornita al pubblico, come i condomini, il titolare ed il titolare della gestione dell'edificio o della struttura devono assicurare che i valori di parametro fissati dalla legge, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l'acqua fuoriesce dal rubinetto. Il dettato normativo pare suggerire quanto segue:
=> Acqua non potabile in condominio per tracce di arsenico: le responsabilita' dell'amministratore.
Parere del Ministero della Salute: nessun obbligo per l'amministratore. La norma cosa'¬ interpretata (art. 5 d. lgs. 31/2001) porrebbe un compito assai gravoso incapo all'amministratore.
Sul punto e' intervenuto un parere del Ministero della Salute che chiarisce la corretta interpretazione della disposizione.
Parere del Ministero della Salute: nessun obbligo per l'amministratore. La norma cosa'¬ interpretata (art. 5 d. lgs. 31/2001) porrebbe un compito assai gravoso incapo all'amministratore.
Sul punto e' intervenuto un parere del Ministero della Salute che chiarisce la corretta interpretazione della disposizione.
Il parere del 10 giugno 2004 sull'articolo 5 del d. lgs. 31/2001 statuisce che per gli edifici ad uso esclusivamente abitativo, 'l'amministratore del condominio ovvero, in assenza di questo, i proprietari non hanno l'obbligo di effettuare le attivita' e i controlli previsti dagli artt. 7 e 8 del decreto in oggetto, bensa'¬ quello derivante dall'attivita' di controllo dello stato di adeguatezza e di manutenzione dell'impianto'.
In buona sostanza, l'amministratore ha la responsabilita' di garantire che i requisiti di potabilita' dell'acqua non vengano alterati per cause imputabili all'impianto idrico del condominio.
Il parere del Ministero, infatti, dispone che se vi sia motivo di ritenere che nella fase di trasporto dal contatore all'utenza le caratteristiche dell'acqua possano essere alterate, 'l'amministratore non solo e' tenuto a fare le verifiche del caso, ma soprattutto e' tenuto ad adottare i provvedimenti necessari a ristabilire i requisiti di potabilita' '.
I controlli che deve fare l'amministratore di condominio. Come si e' visto, spetta all'amministratore il controllo sullo stato degli impianti, compreso quello idrico. Ad avviso di chi scrive, l'amministratore, inoltre, in base allo stato della rete idrica condominiale, dovrebbe farsi carico di un controllo sulla salubrita' dell'acqua.
Infatti, certune tipologie di impianti, a causa dell'usura o per i materiali utilizzati nella realizzazione delle tubature di adduzione, potrebbero esporre i condomini a dei rischi; pertanto un controllo periodico, in quelle circostanze, sarebbe quantomeno opportuno.
L'acqua, infatti, puo' essere portatrice di batteri letali, si pensi alla legionella, questo impone un'attenzione ancora maggiore quando si tratta di controlli.
Sanzioni penali in caso di acqua contaminata. L'importanza di effettuare dei controlli sulla salubrita' dell'acqua emerge anche dalla circostanza che il d.lgs n.31/2001 preveda sanzioni molto elevate; in particolare dispone il pagamento della somma:
Qualora l'amministratore, conoscendo il cattivo stato delle condutture ovvero la presenza di perdite o di cattivi odori lamentati dai condomini, non abbia preso provvedimenti ed assunto le verifiche necessarie, si presentano profili di responsabilita' e puo' essere soggetto alle sanzioni di cui sopra.
Egli, infatti, in qualita' di mandatario dei condomini, deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.) e compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 n. 4 c.c.)
La normativa comunitaria: la direttiva acque potabili. L'Unione Europea e' sempre in prima linea nella tutela dell'ambiente. Attualmente si applica la
Egli, infatti, in qualita' di mandatario dei condomini, deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.) e compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 n. 4 c.c.)
La normativa comunitaria: la direttiva acque potabili. L'Unione Europea e' sempre in prima linea nella tutela dell'ambiente. Attualmente si applica la direttiva 2015/1787/UE in materia di controlli e analisi delle acque potabili, recepita con D.M. 14 giugno 2017.
La citata direttiva ha modificato la precedente 98/83/CE del Consiglio, attuata con d. lgs. 31/2001 sopra citato come modificato dal d. lgs. 27/2002.La normativa ha lo scopo di tutelare la salute pubblica dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque destinate al consumo umano, garantendone la salubrita' e la pulizia; mira, inoltre a verificare che le misure previste per contenere i rischi perla salute umana, in tutta la filiera idro-potabile, siano efficaci eche le acque siano salubri e pulite nel punto in cui i valori devono essere rispettati.
Si segnala che allo studio della Commissione v'e' una nuova direttiva che 'prevede un monitoraggio sulle microplastiche nei bacini idrici e misure per migliorare l'accesso all'acqua potabile degli europei nelle aree svantaggiate' .
Conclusioni. L'amministratore non e' tenuto per legge ad effettuare controlli capillari sulla salubrita' dell'acqua; tuttavia su di lui grava l'obbligo di verifica sullo stato di adeguatezza e di manutenzione dell'impianto.
In altre parole, l'amministratore ha la responsabilita' di garantire che i requisiti di potabilita' dell'acqua non vengano alterati per cause imputabili alla rete idrica condominiale.
Qualora le condizioni dell'impianto (vetusta' , usura, tipologia di materiali impiegati) possano cagionare un'alterazione della qualita' dell'acqua, l'amministratore non solo e' tenuto a fare le verifiche del caso, ma soprattutto e' obbligato ad adottare i provvedimenti necessari a ristabilire i requisiti di potabilita' . In difetto, e' passibile delle sanzioni previste dall'art. 19 d. lgs. 31/2001.
=> Avv. Marcella Ferrari
Avvocato del Foro di Savona
D. lgs. 31/2001 modificato ed integrato dal D.Lgs. 27/2002 recante 'modifiche ed integrazioni al decreto legislativo 2 febbraio 2001 n. 31, recante attuazione della direttiva 98/83/CE relativa alla qualita' delle acque destinate al consumo umano'