Quando l'assemblea e' chiamata a scegliere un'impresa o un professionista per l'affidamento di un'opera o di un incarico, l'amministratore di condominio e' tenuto a presentare all'assemblea dei preventivi?
E' questa la domanda che ci e' giunta da un nostro lettore.
Piu' nello specifico questo lamenta che «l'amministratore scrive nella convocazione che e' auspicata la presentazione da parte dei condo'mini di piu' preventivi per l'affidamento dell'incarico, ma poi nessun ne porta mai uno, l'amministratore nemmeno e quindi dobbiamo riaggiornare l'assemblea».
Detta diversamente: e' inadempiente l'amministratore che, indetta l'assemblea per la scelta di un'impresa, non si attivi per individuare una o piu' proposte da sottoporre ai condo'mini?
La risposta e' negativa: nessun inadempimento, insomma. Vediamo perchè.
Poteri dell'amministratore condominiale in materia di preventivi
L'amministratore di condominio, e' sempre bene ricordarlo, agisce per conto dei condo'mini nell'ambito di un rapporto giuridico assimilabile a quello di mandato.
Egli, quindi, altro non e' che una figura (detta mandatario) che, accettando l'incarico, assume l'obbligo di compiere uno o piu' atti giuridici per conto dell'altra parte (il mandante).
Quali sono questi atti?
Gli articoli 1129 e 1130 c.c. individuano i principali. Poi ci sono quelli indicati in varie disposizioni di legge e non necessariamente riguardanti la figura dell'amministratore condominiale, ma che possono investire il legale rappresentante dei condo'mini in ragione di tale sua qualita' .
Esempio: l'obbligo di fare eseguire le verifiche periodiche dell'impianto di ascensore (d.p.r. n. 162/99) non e' specificamente dettato guardando all'amministratore di condominio, ma questo e' soggetto a tale adempimento, in quanto figura assimilabile a quella che in generale e' stata onerata dalla legge di tale incombenza.
Sulla individuazione di preventivi per l'erogazione di servizi comuni nulla dice la legge. Tale silenzio consente di esprimere valutazioni differenti in ragione della particolare situazione nella quale l'amministratore condominiale va ad operare, senza pero' che in generale gli si possa rimproverare nulla qualora non dovesse presentare all'assemblea alcun preventivo.
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Amministratore condominiale ed assemblea
Il ragionamento - fondato sulla lettura complessiva delle norme dettate in relazione ad obblighi ed attribuzioni dell'amministratore di condominio (nonchè di prerogative dell'assemblea) - e' questo: l'amministratore e' tenuto ad operare per consentire l'erogazione dei servizi comuni attraverso la riscossione dei contributi, nonchè tutto quanto necessario alla conservazione in buono stato delle cose comuni (atti conservativi).
Date queste prerogative i suoi poteri di spesa ordinari sono principalmente individuati dal preventivo annuale di gestione e dalla propria personale iniziativa per il caso di intervento di manutenzione straordinaria urgente.
Si supponga che sorga la necessita' di fare scegliere all'assemblea chi e come debba intervenire per risolvere un problema, ovvero che si renda necessario affidare l'incarico di difesa del condominio ad un avvocato, ecc.
Data questa situazione, l'amministratore dovra' convocare l'assemblea spiegando nella convocazione (ordine del giorno) la ragione della riunione.
Per chi scrive null'altro, ossia nessun obbligo di presentare ai condo'mini dei preventivi tra i quali scegliere.
Il compito dell'amministratore, infatti, si ferma alla spiegazione della situazione - nella convocazione, cosa'¬ come in assemblea, se indispensabile - ma non si spinge fino alla necessaria indicazione di imprese, professionisti, ecc.
Certo, ove il mandatario sappia che per ragioni legate alla particolarita' del lavoro da eseguirsi o per le caratteristiche dei condo'mini interessati risulti difficile o improbabile che siano presentati preventivi, egli potra' certamente portarli all'attenzione dell'assemblea.
Non e' raro che gli amministratori preferiscano non presentare alcun preventivo per evitare che l'assemblea possa essere indotta a considerare quell'atteggiamento come un interesse personale. Scelta sicuramente legittima, ma rientrante piu' che altro nell'ambito delle valutazioni personali e non negli obblighi di legge.
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Preventivi e scelta da parte dei condo'mini
E' l'assemblea, quindi, l'organismo deputato alla scelta del preventivo migliore (o dell'unico ove ad essere stato presentato sia solamente uno) e l'amministratore non ha alcun obbligo di presentare questo documento; anche ove l'amministratore li presentasse, l'assemblea non avrebbe l'obbligo di scegliere tra quelli.
In questa situazione in cui e' ormai chiaro che l'opportunita' di presentare un preventivo in assemblea e' cosa differente da un obbligo di legge posto in capo all'amministratore, e' comunque utile sviluppare alcune considerazioni conclusive.
Si supponga che si debba scegliere un'impresa di pulizia scale. Scelta all'apparenza semplice: chi non sa spazzare un atrio? Ma non sempre e' cosa'¬: l'impresa deve essere in possesso di particolari requisiti (iscrizione alla Camera di Commercio, ecc.) e non basta sapere fare quel lavoro.
Non e' raro imbattersi in contesti dove le regole base dell'affidamento sono ignorate alle volte in totale buona fede. Il discorso vale anche per l'affidamento di lavori manutentivi di impianti e beni comuni.
Insomma la presentazione del preventivo non e' solamente un'attivita' volta a consentire ai condo'mini di scegliere il prezzo piu' conveniente, ma anche l'opportunita' di arrivare ad una scelta chiara, precisa e consapevole.
Come dire: l'amministratore puo' essere in grado di far scegliere ai condo'mini cio' che e' davvero la migliore soluzione.
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