La quota di proprieta' del bene condominiale non e' cedibile separatamente dall'unita' immobiliare. Se, pero' l'assemblea stabilisce che il bene non e' pia'¹ condominiale...
Cedibilita' della quota di proprieta' del bene condominiale
La quota di proprieta' del singolo condo'mino sul bene di proprieta' comune e' cedibile ad altri? O, pia'¹ correttamente, e' cedibile ad altri separatamente dell'unita' immobiliare?
Sa'¬, perchè, ovviamente, nulla quaestio sussiste in caso di vendita dell'unita' immobiliare di proprieta' del condo'mino. Tale atto comporta, infatti, in genere, l'automatico passaggio anche della (quota di) proprieta' delle parti comuni.
Ben diverso e' il caso, di cui ci occupiamo, relativo alla cessione separata della quota di proprieta' della parte condominiale.
Quota in comunione e quota su bene condominiale
Se fossimo in una comunione e non in un condominio, la risposta sarebbe sicuramente sa'¬, la quota e' cedibile. Dispone infatti l'articolo 1103 c.c., co.1 che ogni partecipante alla comunione 'puo' disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota'.
Ma le norme sulla comunione sono applicabili a quelle sul condominio, giusta richiamo dell'art. 1139 c.c., solo per quanto non espressamente previsto dalle norme sul condominio (cioe' dagli artt. 1117 e ss. c.c.)
Irrinunciabilita' e vendita
Ebbene, nell'ambito delle norme sul condominio, l'art. 1118 c.c. dispone, per quanto qui interessa, l'irrinunciabilita' al diritto sulle parti comuni.
Ad es. la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1680/2015 ha dichiarato la nullita' della clausola di un atto di compravendita di un'unita' immobiliare che escludeva il trasferimento di alcune parti comuni, proprio perche' posta in violazione della irrinunciabilita' del diritto di cui all'art. 1118 c.c.
Anche se poi in altri casi e' stata fatta ad es. una distinzione tra beni strutturalmente comuni e beni funzionalmente comuni, ammettendosi la vendita separata dall'unita' nel secondo caso (v. ad es. Cass. 18344/2015 o anche Cass. 12128/2004).
=> Come reclamare la proprieta' esclusiva di una parte dell'edificio
Quanto disposto dall'art. 1118 c.c. non puo' essere nemmeno derogato dal regolamento condominale (ex. art. 1138 c.c.).
Da tale previsione deriva, secondo gli interpreti, dunque, che la quota sul bene condominiale non e' autonomamente disponibile da parte dei condo'mini.
Bene non pia'¹ condominiale
Dunque, il bene condominiale puo' essere ceduto (in certi casi, v. ad es. Cass. 15444/2011) separatamente dall'unita' immobiliare, ma con l'unanimita' dei condo'mini. Nessuno puo' disporre per se' (senza vendere a contempo l'unita' immobiliare).
A meno che, pero', il bene non cessi di essere condominiale.
Se ad es. il bene non viene pia'¹ utilizzato per la destinazione per cui e' nato e l'assemblea delibera che non e' pia'¹ un bene condominiale, in tal caso, il regime non e' pia'¹ quello del condominio, ma quello della comunione ordinaria, con conseguente disponibilita' della quota in applicazione della norma di cui all'art. 1103 c.c.
In tal senso si e' espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 8092/2011.
Anche in questo caso, si osserva, il discorso vale, evidentemente, solo per quelle parti che possono perdere la qualifica di condominialita' , come il classico caso del locale nato come portierato e poi destinato ad es. ad autorimessa ad uso esclusivo (caso oggetto della sentenza n. 8092 su citata).