Per quanto attiene alla disciplina contrattuale, il contratto di pulizia di un condominio puo' essere considerato un contratto di appalto (prestazione di un servizio reso attraverso un'attivita' organizzata e dietro la corresponsione di un prezzo, art. 1655 c.c.), o un contratto di prestazione di servizi, ossia con lavoro prevalentemente proprio e prevalente su quello di altre persone e macchinari. Per distinguere i due contratti, la Corte di Cassazione ha precisato che 'il contratto d'appalto ed il contratto d'opera si differenziano per il fatto che nel primo l'esecuzione dell'opera commissionata avviene mediante una organizzazione di media o grande impresa cui l'obbligato e' preposto, mentre nel secondo con il prevalente lavoro di quest'ultimo, pur se coadiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore, secondo il modulo organizzativo della piccola impresa' (Cass. 21 maggio 2010 n. 12519). Premesso cio', il rapporto di lavoro prestato alle dipendenze di una collettivita' di condomini o coinquilini di un medesimo stabile diviso in appartamenti o unita' immobiliari non rientra nel rapporto domestico (in tal senso Cass. civ. n.1235/1979). Generalmente le mansioni di pulizia delle parti comuni e giardinaggio vengono date in appalto a ditte o persone che hanno una propria partita IVA per non dissimulare un rapporto di lavoro subordinato. In ogni caso l'assunzione del lavoratore rientra nelle attribuzioni proprie dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 cod. civ. La delibera potrebbe pertanto essere intesa come integrante la costituzione di un vincolo contrattuale (d'opera, ex art. 2222 cod. civ.) tra il condominio e l'inquilino, senza alcun vincolo di subordinazione.
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Sull'argomento in esame si e' espresso recentemente la Cass. Civile Sez. Lavoro civ., sent. 19.5.2016, n. 10347 in merito all'esatta qualificazione giuridica di un rapporto di lavoro. Nel caso in esame, la corte ha precisato che: 'nel primo periodo tra Tizia e la Cooperativa originaria proprietaria dell'edificio prima della costituzione del condominio, era qualificabile un rapporto di appalto (mancava la prova della subordinazione, non risultando un vincolo di orario di lavoro, un assoggettamento ad eterodirezione della prestazione lavorativa nè una sua infungibilita' soggettiva atteso che la ricorrente veniva a volte coadiuvata dal marito e dai figli); nel secondo periodo Tra Tizia e il costituito condominio, era possibile qualificare il rapporto come subordinazione (erano presenti tutti gli indici di assoggettamento)'.
Alla luce delle considerazioni svolte fino a questo punto, quindi, il servizio di pulizia, come qualsiasi altro servizio condominiale, ben potrebbe essere regolato dal Regolamento di condominio, che non puo' essere in contrasto con le leggi nazionali. Pertanto esistono soltanto due soluzioni al problema:
-Il condominio assume un l
-Il condominio assume un lavoratore con regolare apertura di posizione INPS ed INAIL su cui versera' mensilmente ed annualmente quanto dovuto in base allo stipendio che corrispondera' al lavoratore rapportato alle ore lavorate in base al contratto nazionale di lavoro per dipendenti da proprietari di fabbricati.
-Il condominio affida il servizio di pulizia in appalto ad una ditta abilitata all'uopo, e dovra' accertare che i dipendenti della stessa siano regolarmente iscritti agli enti previdenziali, e paga mensilmente le fatture che la stessa ditta emettera' per detto servizio.
=> L'assemblea puo' obbligarmi a pulire le scale a turno?
Il servizio di pulizia puo' essere imposto dall'assemblea ad un condomino?
Innanzitutto, va premesso che in materia di condominio negli edifici, all'assemblea e' esclusa la possibilita' di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio sostituto. Nel caso venga assunta una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere (Tribunale Padova, Sezione I, 10 maggio 2012 - Cass. Civile n. 16485 del 22.11.2002). Difatti tale delibera, deve, in ogni caso, ritenersi comunque viziata poichè e' indebita ogni imposizione a carico del singolo condomino di prestazioni personali, oneri e responsabilita' che non gli competono, essendo l'oggetto della delibera estraneo rispetto alla posizione del singolo condomino all'interno della collettivita' condominiale. (Tribunale di Milano, sez. VIII, 12 agosto 2003, n.11416)
E' possibile fare le pulizie da se' in un condominio se sono tutti d'accordo?
L'articolo 1117 del Codice Civile sostiene che il portone d'ingresso, i vestiboli, l'atrio, i locali della lavanderia vengano considerate parti comuni all'interno del condominio. In questi specifici ambienti tutti i condo'mini devono contribuire alla pulizia e sostenere spese comuni. In pia'¹ nell'articolo 1124 c.c. e' specificata la dibattuta questione della pulizia delle scale condominiali: 'a parita' di uso, i proprietari dei piani pia'¹ alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani pia'¹ bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia'.
Per una pacifica convivenza, e' quindi importante assegnare a ciascun condomino un ruolo specifico e intimare al rispetto di precise regole condivise. A questo punto se l'assemblea delibera l'affidamento del servizio ad una ditta esterna, per la pulizia delle parti comuni, tutti i condomini devono partecipare a quella spesa. Se, invece, si decide per il fai da te, ossia per la pulizia a turni da parte del singolo condomino, tutti devono essere d'accordo.
Tuttavia, il 'fai da te' nella pulizia di condomini puo' dare spesso origine a litigi e discussioni, causa del mancato rispetto dei turni e dei diversi standard di pulizia. Immaginiamo il caso in cui qualcuno, all'improvviso e per un qualsiasi motivo, decidesse di non voler pia'¹ rispettare le turnazioni (come gia' precisato, il condomino non puo' essere obbligato). Pertanto, si ritiene che per evitare stress e conflittualita' , al fine di preservare il benessere comune e pensare al comfort di tutti, meglio rivolgendosi a un'impresa di pulizie specializzata in interventi dedicati a spazi civili.
=> A chi affidare il servizio di pulizia della scale condominiali per evitare d'incorrere in sanzioni?
Quale criterio di spese deve essere applicato?
La spesa per la pulizia delle scale e della loro illuminazione deve essere suddivisa esclusivamente in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano (o altezza di piano cui essa serve) (Tribunale Milano, Sezione XIII, 26 gennaio 2012).L'assemblea potra' pertanto incaricare una impresa di pulizia in prima convocazione con la maggioranza degli intervenuti ed almeno la meta' dei millesimi, oppure in seconda convocazione con la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo dei millesimi.
=> Condominio parziale, assegnazione del servizio di pulizie ad un'unica impresa