I requisiti per svolgere la professione di amministratore di condominio sono disposti dall'art. 71 bis Disp. Att. Cod. Civ. introdotto con la Legge n. 220 del 11.12.2012. I criteri e le modalita' per la formazione degli amministratori di condominio e dei relativi corsi formativi sono disciplinati dal Decreto Ministeriale n. 140 del 13 Agosto 2014 in vigore dal 9 Ottobre 2014.
Tali norme stabiliscono che per svolgere la professione di amministratore di condominio basta la partecipazione ad un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore, con superamento di un esame finale, e successivamente la frequenza di un corso annuale di aggiornamento di almeno 15 ore, anch'esso con superamento di un esame finale.
La ratio di suddetti esami e' solo quella di fornire una “eventuale” garanzia per i condo'mini, visto che la legge non prevede alcun esame di Stato nè tantomeno richiede l'iscrizione ad un apposito albo statale per l'esercizio della professione di amministratore.
=> Speciale amministratore di condominio: le conseguenze sulla violazione dei requisiti previsti per la “formazione professionale”
Anzi in merito alla creazione di un albo regionale degli amministratori di condominio la Corte Costituzionale, con sentenza n. 355 del 30 settembre 2005, ha dichiarato l'illegittimita' costituzionale della Legge della Regione Abruzzo n. 17 del 19 novembre 2003, che istituiva per l'appunto un registro regionale degli amministratori di condominio.
Per legge, dunque, i requisiti minimi formativi, congiuntamente al possesso di un diploma superiore e di un casellario giudiziario pulito, sono da soli sufficienti per esercitare la professione “non ordinistica” di amministratore condominiale, che poi nel caso in cui sia un interno al condominio non deve neanche possedere alcun diploma di scuola media superiore, nè tantomeno deve aver partecipato con profitto ai corsi di formazione iniziale e periodica.
Inoltre per gli amministratori che hanno amministrato almeno un condominio nel corso dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma della disciplina condominiale, cioe' il 18 giugno 2013, non e' previsto neanche l'obbligo di formazione iniziale, anche se resta salvo l'obbligo di formazione periodica.
=> Formazione periodica amministratori di condominio, facciamo chiarezza sulle ore
Si tratta di disposizioni non armonizzate tra loro, che dimostrano come il testo dell'art. 71 bis disp. att. c.c. sia stato il risultato dell'integrazione di molte delle proposte e delle indicazioni pervenute dal Parlamento e dal Governo, anche se forse la stessa norma richiedeva delle necessarie ed ulteriori integrazioni.
Attualmente, quindi, per amministrare i condomini in Italia, a parte i requisiti blandi gia' citati, non necessitano nè titoli nè qualifiche specifiche, mentre in altre importanti nazioni europee bisogna avere competenze ben pia'¹ stringenti delle nostre per svolgere la professione di amministratore.
=> Importanti chiarimenti sulla durata dei corsi di formazione
Basti pensare che in Spagna l'esercizio della professione e' subordinato all'iscrizione obbligatoria ad un 'Collegio Amministratori di Immobili', che e' automatica su richiesta dei laureati in giurisprudenza, architettura, ingegneria ed economia mentre e' condizionata alla frequenza di un corso universitario triennale in scienze immobiliari per i richiedenti in possesso di un semplice diploma.
In Francia per potersi iscriversi all'albo e conseguire il previsto “patentino” di amministratore si deve essere laureati in legge, economia, ingegneria o architettura oltre ad avere il possesso di altri documenti, come il certificato di idoneita' professionale. In Germania, Austria, Olanda, Rep.
Ceca e Svizzera esiste l'obbligo di iscrizione ad apposito albo, sempre dopo aver superato un esame abilitativo ad hoc.
Siffatte prescrizioni hanno lo scopo di garantire elevati standard di prestazione professionale di fronte al moltiplicarsi di compiti, funzioni e responsabilita' sempre pia'¹ gravose a carico degli amministratori di condominio di tutta Europa.
Tuttavia anche i requisiti previsti dalla L. 220/12 sembrano delineare la figura di un amministratore professionista dotato di un'adeguata formazione e capacita' organizzativa, che deve districarsi tra norme del codice civile, sentenze e leggi speciali, sicurezza degli impianti e risparmio energetico, obblighi fiscali e contabilita' trasparente.
Nello specifico la riforma del condominio ha fissato i compiti e le responsabilita' dell'amministratore professionista, sia negli articoli 1129, 1130, 1130 bis e 1131 del codice civile che nelle disposizioni di attuazione allo stesso codice.
Se ne deduce che l'amministratore per essere considerato un professionista debba svolgere la propria attivita' di lavoro con una specifica abilita' e competenza, in modo organizzato, sistematico e continuativo.
C'e' da dire anche che in Italia la nomina degli amministratori professionisti e' ancora troppo limitata, basti pensare che gli amministratori interni e fai da te sono numericamente superiori rispetto ai professionisti del settore.
=> Il preventivo dell'amministratore, come valutarlo?
Anche qui si potrebbero fare tante osservazioni ma la prima che viene in mente e' che l'amministratore pr
C'e' da dire anche che in Italia la nomina degli amministratori professionisti e' ancora troppo limitata, basti pensare che gli amministratori interni e fai da te sono numericamente superiori rispetto ai professionisti del settore.
=> Il preventivo dell'amministratore, come valutarlo?
Anche qui si potrebbero fare tante osservazioni ma la prima che viene in mente e' che l'amministratore professionista non sempre e' adeguatamente preparato, anzi molte volte, seppure in possesso di tutti gli attestati previsti dalla legge, di fatto e' un ignorante in materia.
Per non dire che in generale l'attestato di partecipazione con profitto ad un corso di formazione per amministratore di condominio si puo' ottenere a prezzi stracciati anche on line.
E poi la parola professionista e' ormai troppo inflazionata: basti pensare che si parla in modo improprio di professionisti della pizza, dell'acconciatura o addirittura di professionisti collaboratori di cucina ecc., figuriamoci che valenza puo' avere parlare di “professionista” amministratore.
A cio' si aggiunga che la maggioranza dei condo'mini non e' neanche a conoscenza dell'elenco dei requisiti necessari, ex art. 71 bis Disp. Att. c.c., per poter svolgere la professione di amministratore di condominio.
Ecco perchè il compenso assume un ruolo centrale nei criteri di scelta dell'amministratore da parte dei condo'mini, che in genere non hanno stima della categoria e pensano che un amministratore vale l'altro.
Ma d'altronde come si puo' dar torto a chi pensa che scegliere un amministratore anzichè un altro sia indifferente, se proprio il legislatore ha mostrato di ammettere “indifferentemente” alla stessa professione sia chi svolge un corso di formazione iniziale e sia chi come l'amministratore interno o quello che era amministratore prima del 2013 non ha tale obbligo.
In questo contesto poi, chi conosce i condomini sa che mettere d'accordo i condo'mini in assemblea non e' per niente facile.
Comunque, senza entrare nel merito delle prassi condominiali e delle “amletiche” disparita' di trattamento tra l'amministratore interno e quello esterno e/o la validita' dei corsi di formazione, per quanto ci occupa e' necessario sottolineare che in assenza di sanzioni spetta ai condo'mini verificare se il proprio amministratore sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge.
E quindi cosa succede se l'amministratore di condominio non ha i requisiti previsti per la nomina?
In via preliminare occorre precisare che l'amministratore di condominio deve possedere i requisiti indicati dalla legge, sia prima della sua nomina che durante lo svolgimento dell'incarico.
Nello specifico tali competenze sono disciplinate dall'art. 71 bis Disp. Att. Cod. Civ., che prevede i requisiti di onorabilita' e professionalita' necessari per svolgere l'incarico di amministratore limitandosi ad indicare il rimedio della “cessazione dall'incarico” soltanto per il venir meno dei requisiti di onorabilita' , mentre non prevede nulla nel caso in cui non sussistano i requisiti professionali, cioe' quelli relativi all'obbligo formativo.
Pertanto il quesito posto puo' essere circoscritto al caso in cui l'amministratore non abbia ottemperato agli obblighi formativi, cioe' non sia in possesso dei requisiti professionali.
Ebbene, premesso che ogni condomino puo' chiedere ed ottenere dall'amministratore copia delle certificazioni che attestano la sua partecipazione con profitto al corso di formazione iniziale o di aggiornamento previsti per legge, per dare una risposta al quesito bisogna stabilire innanzitutto se l'art. 71 bis Disp. Att. Cod. Civ. sia una norma di ordine pubblico oppure no.
Il codice civile non fornisce una nozione delle norme imperative nè ci offre un elenco normativo che enumeri tali singole disposizioni.
In particolare l'enciclopedia Treccani indica l'ordine pubblico come quella parte dell'ordinamento giuridico, che ha per contenuto i principi etici e politici, la cui osservanza e attuazione sono ritenute indispensabili all'esistenza di tale ordinamento e al conseguimento dei suoi fini essenziali.
Sotto tale profilo e' indubbio che il legislatore ha intesto attribuire una valenza sociale alla mission dell'amministratore di condominio, che deve svolgere il delicato mandato fiduciario di gestire il patrimonio immobiliare nazionale, con professionalita' e competenza.
In tal senso la norma di cui all'art. 71 bis Disp. Att. Cod. Civ. e' posta a tutela di interessi generali della collettivita' ed in particolare del consumatore e quindi ha carattere imperativo ed inderogabile, in quanto impone delle regole che non possono essere derogate neppure in base all'accordo delle parti.
Peraltro il fatto che il D.M. n. 140/2014 individui i necessari requisiti di onorabilita' e professionalita' dei formatori e del responsabile scientifico nell'ambito dei corsi di formazione per amministratori di condominio fa propendere per ritenere l'art. 71 bis Disp. Att. Cod. Civ.come una norma di ordine pubblico inderogabile.
=> Attenzione ai corsi fuffa organizzati per la formazione!
Ma qual e' la conseguenza della violazione dell'art. 71 bis Disp. Att. Cod. Civ.?
Di solito la violazione di una norma imperativa determina l'invalidita' , per lo pia'¹ in termini di nullita' , del relativo atto di autonomia privata, anche se nel caso in cui manchi l'espressa sanzione invalidante, come quello de quo, necessita dapprima identificare l'interesse, pubblico o privato, tutelato dalla norma imperativa e poi valutare se l'atto sia inficiato da nullita' o irregolarita' .
Sebbene tutte le delibere condominiali che sono contrarie a norme imperative di legge o comunque a norme costituzionali siano da considerarsi nulle.
Comunque la legge ha riservato all'amministratore di condominio delle specifiche funzioni, che possono definirsi di tutela dell'interesse pubblico, come ad esempio l'attivita' di sostituto d'imposta, di responsabile per la sicurezza dei luoghi di lavoro e degli impianti del condominio.
Di conseguenza solo chi e' in possesso di una adeguata formazione puo' garantire i condo'mini che gli affidano la tutela dei loro beni immobili.
Cio' detto l'assenza dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp att. c.c., che e' una norma dettata nell'interesse pubblico, generale e fondamentale, implica la nullita' della deliberazione assembleare di nomina dell'amministratore di condominio, per violazione di norme imperative, con conseguente nullita' del mandato fiduciario conferito allo stesso amministratore.
Quindi il comportamento dell'amministratore che non ha conseguito l'attestato, con profitto, per la frequentazione del corso iniziale di formazione o di aggiornamento costituisce “grave irregolarita' ” ai sensi dell'art. 1129 c.c. e puo' essere contestata anche su richiesta di un solo condomino.
Talchè la relativa delibera di nomina puo' essere impugnata sine die dal condomino interessato per farne dichiarare la nullita' , con conseguente revoca dell'amministratore inadempiente da parte dell'Autorita' Giudiziaria.
Se ne deduce che l'amministratore privo dei requisiti previsti dall'art. 71 bis disp. att. c.c. non abbia diritto al compenso per l'attivita' illegittimamente espletata, nè di conseguenza possa agire contro il condominio per ottenerne il pagamento.
In ogni caso e' consigliabile per l'amministratore di fornire ai condo'mini copia dell'attestato di partecipazione ai corsi in allegato all'avviso di convocazione dell'assemblea annuale, e per i condo'mini di procedere sempre ad una adeguata verifica dell'esistenza degli stessi requisiti formativi in capo all'amministratore, tenendo a mente che un professionista preparato, di fatto, costa sempre meno di un dilettante allo sbaraglio.
=> Una formazione rigorosa solo sulla carta.....
=> Formazione amministratori di condominio. E' tutto da rifare
Avv. Michele Orefice
Foro di Catanzaro
www.oreficestudio.it