La delibera emessa dall'assemblea dei condo'mini non puo' accertare l'estensione dei diritti di proprieta' esclusiva dei singoli in deroga alla presunzione di condominialita' delle parti comuni posta dall'articolo 1117 codice civile.
Nè il giudizio di impugnazione del deliberato, volto ad accertare la “riserva di proprieta' ”, e' in grado di spiegare effetti sulla titolarita' del bene, salvo l'estensione del contraddittorio nei confronti di tutti i condo'mini.
Tanto e' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con Sentenza pubblicata in data 31 agosto 2017
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Il caso. Tizio ha impugnato una delibera assembleare nella parte in cui aveva deciso di “assegnare nei cortili una autovettura per condo'mino, senza assegnazione specifica in modo precario e senza recare pregiudizio e/o intralcio ai proprietari dei box, ponendo tutti i condo'mini in condizione di esercitare la facolta' concessa dandone esecuzione”.
In particolare, Tizio ha sostenuto che tale delibera fosse in grado di ledere il proprio diritto di proprieta' e di uso esclusivo delle rampe carrabili che conducevano ai boxes.
Il relativo diritto all'uso esclusivo dell'area aveva trovato fondamento in un'anteriore deliberazione emessa sempre dall'assise dei condo'mini(tale determinazione, invero, e' stata ritenuta alla stregua di un “negozio di accertamento”).
In quanto tale, la deliberazione impugnata si poneva in spregio all'asserito “diritto reale” e, pertanto, doveva - secondo il ricorrente - essere invalidata.
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La Sentenza. Dopo un lungo e articolato iter procedimentale, la questione e' arrivata, in tutta la relativa portata, avanti ai giudici di legittimita' ,i quali hanno offerto, al riguardo, la loro interpretazione sul valore di una delibera assembleare che affermi in favore di un condo'mino la titolarita' esclusiva di una data parte comune.
Ecco la motivazione addotta. La delibera dell'assemblea condominiale che assegna i singoli posti auto ricavati nell'area cortiliva comune, senza pero' attribuire agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione loro assegnata, e' validamente approvata a maggioranza, non essendo all'uopo necessaria l'unanimita' dei consensi, in quanto essa disciplina le modalita' di uso del bene comune, e si limita a rendere pia'¹ ordinato e razionale il godimento paritario (tra le tante, Cass. Civ. 6573/15).
Per contro, l'assemblea non e' in grado di adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprieta' esclusiva di ognuno dei condo'mini, dovendo tali statuizioni considerarsi nulle (cfr, Cass. Civ. 4806/2005).
Cio' posto, l'area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un'espressa riserva di proprieta' nel titolo originario di costituzione del condominiale e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unita' immobiliari, va ritenuta di presunta natura condominiale (articolo 1117 codice civile).
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La domanda di Tizio, in quanto tale, e' stata respinta.
Ed invero. L'articolo 1117 attribuisce ai titolari delle singole unita' immobiliari dell'edificio la comproprieta' di beni, impianti e servizi – indicati espressamente o per richiamo implicito – in estrinsecazione del principio “accessoriumsequitur principale”, per propagazione ad essi dell'effetto del trasferimento delle proprieta' solitarie, sul presupposto del collegamento strumentale, materiale o funzionale, con queste, se manca o non dispone diversamente il relativo titolo traslativo (cfr, ad esempio, Cass. Civ. 5948/1998).
Secondo principi generali, ai fini dell'acquisto a titolo derivativo della proprieta' di un bene immobile, non e' mai da ritenersi idoneo un negozio di mero accertamento (come una delibera assembleare), il quale puo' eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non sostituire il titolo costitutivo, essendo necessario, invece, un contratto con forma scritta dal quale risulti la volonta' attuale delle parti di determinare l'effetto traslativo.
Cio' significa che, gia' in astratto, un negozio di accertamento (come la predetta delibera) non puo' rilevare come titolo traslativo contrario all'operativita' della presunzione di condominialita' di cui all'articolo 1117 codice civile.
In ogni caso, il Giudice di legittimita' ha negato espressamente che una delibera - come quella agitata da Tizio - possa equivalere ad atto traslativo, siccome non e' stata adottata espressamente da tutti i condo'mini, ma solo da una parte di essi.
Nè la dichiarazione di scienza contenuta in un verbale di assemblea condominiale, qualora comporti - come e' stato precisato nel caso in specie - il riconoscimento della proprieta' esclusiva di alcuni beni in favore di dati condo'mini, puo' avere l'efficacia di una confessione stragiudiziale, quanto meno attribuibile ai condo'mini presenti in assemblea, non rientrando, ai sensi dell'articolo 1135 codice civile, nei poteri dell'assemblea, quello di stabilire l'estensione dei beni comuni e delle proprieta' esclusive (Cass. Civ. 23687/2009).
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Conclusione (anche con riguardo agli aspetti processuali). Il condo'mino che impugni una deliberazione dell'assemblea, la quale abbia individuato ed assegnato gli spazi da adibire a parcheggio delle autovetture condominiali, deducendo che tale assegnazione abbia comportato un'indebita ingerenza in aree del cortile antistante il fabbricato di sua proprieta' esclusiva, deve dimostrare il relativo titolo costitutivo, al fine di superare la presunzione della condominialita' posta dall'articolo 1117 codice civile.
Poichè, pero', la legittimazione passiva nelle cause promosse da uno dei condo'mini per impugnare le deliberazioni assembleari spetta all'amministratore del condominio, va sempre considerato che esula dai limiti della legittimazione passiva dell'amministratore medesimo una domanda che sia volta ad ottenere l'accertamento della proprieta' esclusiva di un singolo condo'mino su un bene altrimenti compreso fra le parti comuni ex articolo 1117 c.c., imponendo tale domanda il contraddittorio processuale di tutti i restanti condo'mini (da ultimo, Cass. Civ. 6649/2017).
Quindi, se nel giudizio di impugnazione delle delibere assembleari, ai sensi dell'articolo 1137 codice civile, viene allegata la titolarita' esclusiva di un bene che dovrebbe integrare una “parte comune, l'accertamento sulla relativa effettiva titolarita' puo' essere effettuato dal decidente in via meramente incidentale, cioe' in modo funzionale alla decisione della causa sulla validita' dell'atto collegiale impugnato, ma rimane privo di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli. Tanto e' quanto pare essere successo nel caso appena esaminato.