spazio sovrastante un terreno e/o un edificio
Di chi e' lo spazio sovrastante un terreno e/o un edificio?
La risposta e' contenuta nell'art. 840 del codice civile che recita:
La proprieta' del suolo si estende al sottosuolo, con tutto cio' che vi si contiene, e il proprietario puo' fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino. Questa disposizione non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere. Sono del pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi sulle antichita' e belle arti, sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali.
Il proprietario del suolo non puo' opporsi ad attivita' di terzi che si svolgano a tale profondita' nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle.
La norma, ad una prima lettura, riguarda il sottosuolo, ma non si pongono dubbi in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza che il riferimento allo spazio sovrastante - contenuto nel secondo comma - debba fare considerare anche il soprassuolo di proprieta' del titolare del terreno/edificio.
Sottosuolo proprieta' comune
E nel caso di edificio in condominio il cui suolo sia da ritenersi condominiale? In tali casi anche la colonna d'aria deve essere considerata bene comune.
In tal senso nella sentenza in esame si legge che 'poichè la funzione dei cortili comuni e' quella di fornire aria e luce alle unita' abitative che vi prospettano, lo spazio aereo ad essi sovrastante non puo' essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell'art. 840 comma terzo c.c., l'utilizzazione ancorchè parziale a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa (Cass. 27-1-1993 n. 966)' (Cass. 21 marzo 2016 n. 5551).
La colonna d'aria soprastante il cortile condominiale e' anch'essa comune e quindi soggetta alle regole riguardanti l'uso delle cose comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c.
Cortile condominiale o di proprieta' esclusiva?
In questo contesto, specifica la medesima pronuncia, 'la costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale, pertanto, e' consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna d'aria sovrastante ed utilizzazione della stessa a fini esclusivi (Cass. 16-2-2005 n. 3098; nello stesso senso Cass. 134-1991 n. 3942)' (Cass. ult. cit.).
Sebbene si fondi su altri precedenti, questa decisione non convince fino in fondo. L'art. 840 c.c., infatti, specifica che il divieto di occupazione dello spazio sovrastante dev'essere considerato operativo a meno che l'occupazione non avvenga a tale altezza da non avere interesse a farlo.
Proprio in ragione di questa disposizione normativa, la Corte di Cassazione - correva l'anno 2012 - ebbe modo di specificare che 'l'immissione di sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino, e' consentita quando questi non abbia interesse ad escluderla, cioe' quando la stessa intervenga ad un'altezza dal suolo, tale da non pregiudicare alcun legittimo interesse del proprietario del fondo in relazione alle concrete possibilita' di utilizzazione di tale spazio aereo (ex multis Cass. n. 1484 del 1996 nonchè Cass. n. 9047 del 2012)' (Cass. 16 ottobre 2012, n. 17680).
In buona sostanza, ad avviso di chi scrive, e' vietato occupare la colonna d'aria sovrastante il cortile comune, ma il divieto non ha carattere assoluto e deve essere valutato caso per caso.
=> Il cortile non puo' essere occupato con costruzioni che ne ostruiscono la vista