Sovente ci viene domandato se e' corretto, appurata la necessita' di risarcire un danno da infiltrazioni ad uno dei condo'mini, addossare una quota di quella spesa anche alla persona danneggiata.
Salvo casi particolari, che vedremo qui appresso, la risposta e': sa'¬ e' corretto. Per corroborarla ne spiegheremo le ragioni.
Che cosa sono i danni da infiltrazioni?
I danni da infiltrazioni sono le conseguenze pregiudizievoli - per una cosa e/o per una persona - derivanti da un fenomeno per l'appunto chiamato infiltrazione. Quando si parla di danni si fa riferimento a pregiudizi risarcibili.
L'infiltrazione consiste nel passaggio di un liquido - acqua piovana, ecc. - attraverso un corpo.
Non tutte le infiltrazioni cosa'¬ descritte hanno giuridica rilevanza: cosa'¬ e' se un'infiltrazione si manifesta da un piano all'altro di un edificio che ha un unico proprietario.
Si pensi alla rottura di una tubazione in una villetta a schiera; sebbene esista un danno alla struttura, danno consistente nel passaggio dell'acqua - oltre alla rottura del tubo - questo fenomeno non causa alcun pregiudizio risarcibile.
Per essere un danno risarcibile necessita che siano coinvolti almeno due soggetti: il danneggiante ed il danneggiato.
Nel caso di danni da infiltrazioni si e' nella categoria dei danni da cose in custodia, che nella sostanza configurano una ipotesi di responsabilita' oggettiva. Cio' vuol dire che se si rompe un tubo, ovvero se trasuda acqua da un tetto, il custode di quel bene e' responsabile al di la' del fatto che abbia colpa, ma solo per ruolo di custode, salvo che sia stato un fatto casuale a cagionare il danno.
=> Infiltrazioni d'acqua e danno esistenziale. Ipotesi giurisprudenziali
Chi paga i danni da infiltrazioni nei condominii?
Nell'ambito di un edificio in condominio, ove si manifestino delle infiltrazioni, queste possono essere state causate:
Quando non e' chiaro da dove provenga un danno o in quale misura lo stesso provenga da uno specifico elemento, si puo' arrivare ad una dichiarazione di responsabilita' concorrente.
Laddove si tratta di edificio in condominio, l'ipotesi del danno derivante da beni in proprieta' esclusiva differenti dal lastrico solare o superfici ad esso assimilabili (es. terrazze a livello) e' l'unica in cui si e' certi che a risponderne sara' l'esclusivo proprietario.
Nel caso di coperture dell'edificio (es. tetti, lastrici) in uso o proprieta' esclusiva ovvero nell'altra ipotesi di beni condominia
Laddove si tratta di edificio in condominio, l'ipotesi del danno derivante da beni in proprieta' esclusiva differenti dal lastrico solare o superfici ad esso assimilabili (es. terrazze a livello) e' l'unica in cui si e' certi che a risponderne sara' l'esclusivo proprietario.
Nel caso di coperture dell'edificio (es. tetti, lastrici) in uso o proprieta' esclusiva ovvero nell'altra ipotesi di beni condominiali, tutti i condo'mini comproprietari sono chiamati a rispondere del danno.
Perchè nel caso di danni da infiltrazioni lastrici in uso esclusivo pagano tutti i condo'mini?
Nell'ipotesi piu' volte citata dei lastrici in uso ovvero in proprieta' esclusiva la responsabilita' e' ascrivibile tanto al proprietario o utilizzatore esclusivo, tanto agli altri condo'mini in ragione della funzione di copertura del lastrico (ovvero del tetto).
Se una cosa e' d'uno solo, ovvero e' utilizzata da uno solo, ma serve a tutti, quei tutti - nel nostro caso rappresentati dal condominio - vanno considerati responsabili (si veda in tal senso, tra le tante Cass. SS.UU. n. 9449/2016).
E' evidente, al contrario, che se a rompersi e' una tubatura di proprieta' esclusiva, l'unico a risponderne sara' il suo titolare, non svolgendo la stessa alcuna funzione utile a tutti.
Il condo'mino danneggiato e' quasi sempre danneggiante?
Se i danni provengono da un bene comune, tutti i suoi comproprietari sono tenuti a rispondere, cio' perchè essi in quanto tali devono essere considerati custodi di quel bene.
Se dalla facciata di un edificio provengono infiltrazioni che hanno cagionato dei danni all'unita' immobiliare di uno dei condo'mini, questi avra' diritto al risarcimento, ma in quantum che gli spetta andra' diminuito della somma corrispondente alla sua quota di spesa quale comproprietario della facciata.
L'eccezione, come si diceva in principio, e' data da quei casi di condominio parziale, ovvero da quelle ipotesi in cui il condo'mini danneggiato non e' comproprietario del bene dal quale in danno proviene, poichè la causa dello stesso e' individuabile sa'¬ in un bene in condominio, ma solamente tra un gruppo di condo'mini ai quali egli non appartiene.