Che cosa fare se davanti ad un problema di infiltrazioni in un appartamento, assemblea e amministratore fanno 'orecchie da mercante'?
L'occasione per affrontare questa particolare - ma forse non tanto - situazione che la fornisce un nostro affezionato lettore che ci domanda:
'Il mio appartamento all'ultimo piano di un edificio di 9 appartamenti e' stato colpito da gravi infiltrazioni, di conseguenza ho chiesto all'amministratore di convocare un'assemblea per deliberare urgentemente in merito ai lavori sul tetto, al fine di risolvere il problema che gia' si era verificato qualche anno fa.
L'assemblea, una volta spiegato il problema, e' stata abbandonata dai condomini, quindi non si e' deliberato nulla. Dopo qualche giorno sono arrivate le dimissioni dell'amministratore. Mi chiedo, se puo' l'amministratore dimettersi e lasciare il condomino con un problema urgente da risolvere o se forse dovrebbe prima risolvere i problemi e poi lasciare il tempo per nominare un altro amministratore?'.
Partiamo dal dato certo: qualunque sia il comportamen
Partiamo dal dato certo: qualunque sia il comportamento di assemblea e amministratore, il condominio e' sempre responsabile per i danni da infiltrazione provenienti da parti comuni. La misura della negligenza e del disinteresse non puo' che aggravare questa situazione di responsabilita' , ma il soggetto cui il condomino puo' sempre e pia'¹ agevolmente domandare i danni e' la compagine cui partecipa.
Da non perdere: Come quantificare i danni da infiltrazione
Andiamo per ordine
Infiltrazioni ed assemblea condominiale
L'assemblea quale organismo di gestione del condominio, che e' custode dei beni comuni, ha il potere principale di decidere in merito alle spese di conservazione delle parti comuni; disinteressarsene, specie laddove esistano gia' conclamate ed accertate situazioni di danno (o pericolo di danno) per i condo'mini o per i terzi non fa altro che aumentare la responsabilita' del condominio.
E' utile ricordare che per i danni da cose in custodia, l'art. 2051 del codice civile prevede un'ipotesi di responsabilita' oggettiva vincibile solamente dimostrando l'assoluta imprevedibilita' del fatto dannoso.
Infiltrazioni ed amministratore condominiale
L'amministratore, solitamente, e' considerato l'organismo esecutivo del condominio; egli fa cio' che l'assemblea delibera. Non che non abbia poteri autonomi di gestione, ma quelli esecutivi sono di gran lunga preminenti, specie laddove si tratta di erogazione di spese.
=> L'amministratore di condominio non ha alcun potere di azione per i gravi difetti di costruzione negli appartamenti
Eppure, ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c. 'l'amministratore non puo' ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea'.
L'urgenza legittima l'amministratore ad agire di propria iniziativa. Si badi: nessun obbligo formale, quindi se sia necessario che l'amministratore disponga gli interventi di sua iniziativa senza autorizzazione dell'assemblea lo si decide caso per caso in relazione alla situazione ed all'effettiva possibilita' di disporre interventi utili.
In questo contesto, il condomino che subisce danni alla propria unita' immobiliare nell'inerzia dell'assemblea e dell'amministratore - che nel caso del nostro lettore addirittura si dimette - potra' sicuramente chiedere i danni al condominio e se ne ricorrono le circostanza (non e' chiaro cosa s'intende per gravi infiltrazioni) anche un provvedimento d'urgenza al Tribunale per porre rimedio alla situazione.
L'amministratore dimissionario potra' essere soggetto ad azione di responsabilita' da parte del condominio - laddove dimettendosi abbia contribuito ad aggravare il danno non ordinando interventi che rientranti nelle sue prerogative - e dello stesso condomino quale suo mandatario (o quanto meno quale danneggiato dal suddetto comportamento). Ragioni di complessita' del giudizio fanno comunque considerare preferibile l'azione diretta ed esclusiva contro il custode, ossia contro il condominio.
=> Dimissioni dell'amministratore senza giusta causa