In tema di corresponsione da parte del locatore a favore del conduttore della cosa'¬ detta indennita' per perdita di avviamento, la natura professionale o imprenditoriale, che ai sensi di legge indice sul diritto alla corresponsione dell'indennita' , va valutata anche in relazione alla organizzazione di lavoro del conduttore e non solamente in relazione alla particolare attivita' da questi esercitata.
Questo, in sostanza, il risultato cui e' giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 13091 del 24 maggio 2017.
Che cos'e' l'indennita' per perdita di avviamento?
L'art. 34 della legge n. 392/78 chiarisce quando tale indennita' deve essere corrisposta, non fornendo tuttavia una compiuta definizione.
L'indennita' per perdita di avviamento puo' essere considerata una compensazione per l'incremento di valore commerciale acquisito dal locale nel quale e' stata esercitata l'attivita' da parte del conduttore.
Proprio per tali ragioni, l'art. 34 della legge n. 392/78 specifica che tale indennizzo, da 18 a 21 mensilita' a seconda dell'attivita' esercitata, puo' essere aumentato ulteriormente se in quell'unita' immobiliare dopo la conclusione del contratto - per ragioni differenti da inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o procedure concorsuali a suo carico – e' iniziativa la medesima attivita' o attivita' incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella gia' esercitata.
=> Che cos'e' l'indennita' per perdita di avviamento
Esclusione dell'indennita' per perdita dia avviamento
Come detto l'indennita' per perdita di avviamento puo' essere escluso perchè e' stato il conduttore a recedere dal contratto, perchè lo stesso e' fallito, insomma per ragioni riconducibili a suo comportamenti.
In termini soggettivi, poi, l'art. 35 della legge n. 392/78 esclude la possibilita' di accedere a questa indennita' allorquando nel locale sia stata esercitata un attivita' professionale.
Per attivita' professionale, e' bene ricordarlo, s'intende un'attivita' esercitata prevalentemente con la propria opera.
L'attivita' professionale puo' essere anche commerciale?
E' questa, nella sostanza, la questione cui e' stata chiamata a dare risposta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 13091.
In questo caso il conduttore che chiedeva ed otteneva l'indennita' per perdita di avviamento svolgeva attivita' di polidiagnostica e di laboratorio di analisi. Attivita' commerciale per esso conduttore, professionale per il locatore recalcitrante rispetto alla corresponsione dell'indennita' .
=> Niente indennita' per perdita di avviamento se l'attivita' commerciale e' irregolare
La Cassazione ha dato ragione al conduttore.
Si legge in sentenza che “anche l'attivita' del professionista puo' assumere natura commerciale quando l'organizzazione in forma di impresa sia assorbente rispetto a quella professionale, come 'nel caso del laboratorio di analisi cliniche, che si connota solitamente come struttura organizzativa di dimensioni pia'¹ o meno rilevanti, dove il professionista titolare si avvale stabilmente di una pluralita' di collaboratori e di dotazioni tecniche di guisa che l'attivita' professionale rappresenta una componente non predominante, per quanto indispensabile, del processo operativo” (Cass. 24 maggio 2017 n. 13091).
Non e' la prima presa di posizione di questo genere in seno alla Suprema Corte di Cassazione. Un pronunciamento interessante anche per le tante persone che esercitano l'attivita' di amministratore condominiale.
Ma queste come le consideriamo: professionisti o esercenti un'attivita' commerciale?