La vicenda. Viene impugnata per violazione dell'art. 1102, comma 1 c.c. ('Ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione d'uso e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto') la delibera assembleare adottata da un (lussuoso) condominio mediante la quale, introducendo un'apposita clausola nel regolamento, viene disciplinato il godimento delle parti comuni del fabbricato stabilendo, tra l'altro, che l'utilizzo del campo da tennis e della piscina sia proporzionale alle carature millesimali in capo ai singoli condomini; che possano essere ammessi liberamente alle suddette parti solamente i familiari dei condomini, imponendo invece ai terzi delle limitazioni di accesso alla piscina nonchè un meccanismo di prenotazione per il campo da tennis; che sia previsto il contemporaneo accesso alla piscina a non oltre un determinato numero di persone.
=> Uso potenziale delle cose comuni in condominio secondo l'art. 1102 c.c.
La sentenza. Il Tribunale di Verona rigetta l'impugnativa (Trib. Verona n. 2831/2017). Il ragionamento prende le mosse dalconcettodi 'uso paritario' della cosa comune indicato dall'art. 1102 c.c.
A parere del Giudice scaligero, tale nozione non deve essere intesa 'nel senso che ciascuno dei condomini ha diritto ad un uso identico e contemporaneo, ma come diretto a tutelare la possibilita' per i medesimi di trarre la massima utilita' possibile dai beni comuni, nel rispetto dell'identico diritto di ciascuno degli altri condomini'.
Il fatto che le parti comuni del fabbricato siano normalmente oggetto di godimento promiscuo da parte di tutti i comunisti non esclude affatto che, in certi casi, la partecipazione contemporanea degli stessi non sia possibile o ragionevolmente praticabile, e che cio' possa comportare il sacrificio,piu' o meno esteso, del diritto di ciascun proprietario.
In altri termini, e' possibile che la natura del bene imponga modalita' di utilizzo circoscritte nello spazio - ad esempio, occupando, solamente una parte della piscina - o nel tempo - ad esempio, tramite turnazione del campo da tennis.
Un godimento indiretto la cui legittimita' e' fuori discussione per consolidata giurisprudenza (Cass. Civ., n. 24647/2010) e le cui concrete modalita' possono essere stabilite dall'assemblea condominiale al fine di una migliore e piu' razionale utilizzazione in favore della collettivita' (Cass. Civ., n. 144/2012).